나이스옥션 법원경매 인천 2024타경532713 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 182-10 세종빌리지 에이동 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경532713 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 182-10 세종빌리지 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2024타경532713 | 소재지: 인천광역시 부평구 부평대로260번길 12, 에이동 3층302호 (갈산동,세종빌리지) | 감정가: 100,000,000원 | 최저가: 49,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2024타경532713 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

매각대상은 토지/건물일괄매각이며, 감정가는 100,000,000원입니다.

소유자 및 채무자는 신OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 개요 및 면적 정보

소재지는 인천광역시 부평구 갈산동 182-10 세종빌리지 에이동 3층 302호입니다.

용도는 다세대주택이며, 사용승인일자는 1992.07.10.로 건축 연한이 다소 있는 건물입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 3층에 위치합니다.

토지면적은 19.35㎡ (약 5.85평)이며, 건물 전용면적은 37.42㎡ (약 11.32평)입니다.

제시외 면적은 토지, 건물 모두 0.00㎡입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 및 주위환경

본건은 인천 지하철 1호선 "갈산역" 남동측 인근에 위치하여 지하철역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능합니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

본건 주변에는 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활이 편리하다는 거주 후기가 있습니다.

토지의 이용상태는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형의 주거용 건부지이며, 북측 및 동측으로 포장도로에 접해있습니다.

본건은 준주거지역에 속하여 주거와 상업 기능이 혼합될 수 있는 지역이며, 지구단위계획구역(갈산2지구)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리관계 개요

본건은 소유자 신OO를 채무자로 하는 부동산강제경매 사건입니다.

강제경매는 채권자(주OOOOOOO)의 집행권원에 의해 개시된 경매로, 낙찰자가 인수할 권리가 없는 경우(말소기준권리 이후 모두 소멸) 권리분석상 안전하며, 매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

공부(집합건축물대장 및 등기사항전부증명서)상 본건은 세종빌리지 "A동(제에이동)" 302호로 표기되어 있으나, 현황은 "제8동" 302호로 인식 표기되어 있으며, 주의사항으로는 현황 "7동"으로 표기된 경우도 언급되어 있습니다.

다만, 동별 위치는 공부와 실제 현황이 서로 동일하다고 감정평가서에 명시되어 있어, 입찰 시 실제 건물 현황(동 표시)과 공부상의 위치를 명확히 대조하는 것이 필요합니다.

임대관계는 미상으로 조사되어, 낙찰 후 임차인의 유무 및 대항력 발생 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 현황 및 잠재적 리스크 분석

4.1. 현황 분석

건물의 구조는 철근콘크리트조로 비교적 견고하나, 1992년 사용승인된 건물로 건물 노후도에 따른 단열, 방음 등 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

기본 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등은 갖추어져 있는 것으로 조사되었습니다.

본건은 상대보호구역에 속해 있어 주변에 학교가 있음을 유추할 수 있으며, 이는 주거 환경 측면에서 긍정적일 수 있습니다.

토지이용계획상 과밀억제권역에 해당하며, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

현황상 '7동', '8동' 등의 표기와 공부상 'A동'과의 불일치 문제가 존재합니다. 이는 소유권 이전등기 시 문제가 될 소지는 없으나, 현장 확인 시 혼동을 야기할 수 있으므로 주의해야 합니다.

임대관계 미상으로 인한 명도 리스크가 존재할 수 있습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 나타날 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

건물이 오래되어 방음과 단열이 전반적으로 부족할 수 있다는 주변 거주 후기가 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

공개된 정보를 바탕으로 갈산동 세종빌리지 주변 환경을 검토했을 때, 근처에 편의시설이 많아 생활이 편리하고, 치안이 좋다는 거주 후기가 있습니다.

감정평가서 및 검색 결과만으로는 주거에 영향을 미칠 만한 대형 혐오시설(예: 대형 폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 특정되지 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 인천 지하철 1호선 갈산역 인근의 다세대주택으로, 역세권 입지와 생활 편의시설 접근성이 양호하다는 장점을 가집니다.

다만, 약 30년이 경과한 건물로 노후도에 따른 리스크(수리 비용)와 공부상 동 표기 불일치에 대한 현장 확인 및 명도 리스크 관리(임대 미상)가 필요합니다.

준주거지역에 위치하여 토지의 잠재적 가치가 일반 주거지역보다는 높을 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

지하철 1호선 갈산역 도보 접근이 가능한 역세권 입지로, 전월세 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

전용 면적 약 11.32평으로 1~2인 가구 또는 소형 주택 투자자에게 적합한 크기입니다.

감정가 기준 1억원으로 소액 투자가 가능하며, 준주거지역에 위치한 토지 지분을 확보하는 투자 효과를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계