나이스옥션 법원경매 인천 2024타경561803 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1124-5 리치캐슬 5층 505호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경561803 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1124-5 리치캐슬 5층 505호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2024타경561803 | 소재지: 인천광역시 남동구 예술로174번길 12, 5층 505호 (구월동,리치캐슬) | 감정가: 96,000,000원 | 최저가: 32,928,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2024타경561803 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

본 물건의 소재지는 인천광역시 남동구 구월동 1124-5 리치캐슬 5층 505호이며, 용도는 오피스텔(현황: 도시형 주택)입니다.

감정가는 96,000,000원입니다.

소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

건물면적(전용면적): 20.97㎡ (약 6.34평)

토지면적(대지권): 6.03㎡ (약 1.82평)

제시외면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡로 확인됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "예술회관역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 업무시설, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다. 이는 도심 내 주거 및 업무 혼합 지역으로서 입지 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 인천지하철1호선 "예술회관역"이 소재하고 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. 특히 지하철역 이용이 용이하여 역세권 입지로서의 장점을 가집니다.

2.3. 건축물 현황

본 건물은 2012년 09월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층 지상10층 건 내 제5층 제505호입니다.

외벽은 석재붙임 마감 등으로 처리되었으며, 현재 도시형 주택으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 승강기, 전기설비 등이 갖추어져 있습니다.

본건 토지는 인접지대비 등고평탄한 정방형 토지로서 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

3. 법적 및 권리 분석

3.1. 경매 개요 및 권리관계

경매구분은 부동산강제경매입니다. 소유자와 채무자가 동일인(이OO)이며, 이는 통상적인 강제경매 절차로 판단됩니다.

특이사항으로는 임대 미상으로 확인되므로, 명도 책임 및 임차인 유무에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필요합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건의 토지이용계획은 일반상업지역, 방화지구에 해당합니다. 일반상업지역은 높은 용적률을 기대할 수 있으나, 방화지구는 건축 시 제한이 따릅니다.

추가적으로 가축사육제한구역(문의 필요), 상대보호구역(교육환경법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등 각종 법적 제한사항이 있으므로, 향후 용도 변경이나 재건축을 고려할 시에는 해당 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 시장 및 상권 분석

4.1. 상권분석

본건은 "예술회관역" 인근의 일반상업지역 내에 위치하고 있어, 주변에 근린생활시설, 업무시설 등이 집중되어 있는 상업 중심 지역의 배후 주거지 역할을 합니다.

다양한 시설과의 접근성이 높아 직주근접성이 요구되는 1인 가구 또는 소형 주거 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

접하는 도로 상태는 남측 폭 약 8미터, 북측 폭 약 7미터 내외의 포장도로로 양호한 편입니다.

4.2. 생활정보

주변에 관공서 및 공동주택이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설(근린생활시설) 이용이 용이합니다.

도심형 주택으로서 역세권 입지에 기반한 편리한 도보 생활권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

혐오시설은 감정평가서 상에 명시된 바 없으나, 일반상업지역 특성상 유흥업소 또는 소음 발생 시설 등의 유무는 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4.3. 잠재적 리스크

본건은 오피스텔이지만 현황 도시형 주택으로 이용 중인 점을 고려해야 합니다. 이는 주택 임대사업자 등록 및 세금 등에서 차이를 발생시킬 수 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한사항은 매매에는 큰 영향이 없으나, 장기적인 개발 행위 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

임대 미상으로 확인되어, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 임차 관계가 발생할 수 있는 리스크가 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 투자 포인트

지하철 1호선 "예술회관역" 인근의 역세권 입지로서 안정적인 임대 수요 확보가 용이합니다.

일반상업지역 내 위치하여 상권 접근성이 우수하며, 소형 주거시설(도시형 주택)의 높은 선호도를 갖는 지역적 특성이 있습니다.

감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익과 안정적인 월세 수익을 동시에 기대할 수 있는 물건입니다.

5.2. 종합 의견

본건은 입지적 장점(역세권, 상업지역 인근)과 소형 주거시설로서의 활용도를 동시에 갖춘 물건입니다.

다만, 권리 분석의 완벽성을 기하기 위해 임차인 유무와 배당 관계 등에 대한 철저한 현장 조사 및 서류 분석을 우선적으로 진행해야 합니다.

용도 (오피스텔 vs 도시형 주택)의 차이에 따른 세금 및 법적 관계를 정확히 이해하고 입찰에 참여해야 합니다.

철저한 준비를 통해 투자를 진행한다면, 안정적 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계