나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9199 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제에이동 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9199 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제에이동 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9199 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제에이동 제3층 제303호 | 감정가: 299,000,000원 | 최저가: 239,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9199 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9199 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제에이동 제3층 제303호

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 299,000,000 원

토지면적: 19.81㎡ (약 6.0평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됨.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 건물 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕 6층 건물 중 3층 303호입니다. 외벽은 화강석 마감, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 하이새시 이중창으로 시공되었습니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 2개, 거실 1개, 주방 1개, 욕실 1개, 발코니 1개로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 승강기, 화재탐지시설, 스프링클러, 위생설비, 도시가스에 의한 난방시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 토지 현황

토지는 완경사 지대에 위치한 2필지가 일단의 장방형으로, 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 본건은 동측 약 5~6m, 북측 약 3~4m의 도로에 접해 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 토지 모두 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(원추표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 기호 2 토지는 절대보호구역(2015.03.24)으로도 지정되어 있어 추가적인 건축 및 개발 시 관련 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 송OO이며, 채무자도 동일인입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 사항은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"입니다. 이는 통상적으로 전세 사기 등으로 인해 주택도시보증공사(HUG)가 임차인에게 보증금을 대위변제하고 채권을 회수한 경우, HUG가 경매를 신청하면서 낙찰자가 기존 임차인의 보증금반환청구권을 인수하지 않도록 하는 조건입니다. 즉, 낙찰자는 임차인의 보증금 채권에 대해 인수할 부담이 없게 됩니다. 그러나 이 조건은 반드시 매각물건명세서 비고란에 명확히 기재되어 있는지 확인해야 하며, 해당 조건의 법적 유효성 및 절차상 하자가 없는지 철저한 검토가 필요합니다. 특별한 추가 권리 사항은 파악되지 않았으나, 경매 절차 시 발생하는 공과금 및 제세공과금 등은 낙찰자가 인수할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

1.8. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거시설과 상업시설이 혼재된 생활권입니다. 신정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편이며, 주변의 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업지구나 유흥가와는 거리가 있어 상권의 집객력이나 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.9. 생활정보

교육: 신정초등학교가 인근에 위치합니다.

편의시설: 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

의료: 종합병원이나 대형 병원과의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

공원/녹지: 인근 공원이나 녹지 공간에 대한 정보는 현재 제공되지 않습니다.

2.0. 잠재적 리스크

가. 공항 소음 및 고도 제한: 본 물건은 김포국제공항과 약 4.5km 이내 거리에 위치하며, 공항 소음 대책지역 및 원추표면구역에 포함됩니다. 이로 인해 일상생활에서 항공기 소음의 영향을 받을 수 있으며, 항공 고도 제한 구역에 속해 있어 건축물의 높이 제한 등 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 거주 편의성과 미래 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

나. 주택도시보증공사(HUG) 대항력 포기 조건의 복잡성: 대항력 포기 조건은 낙찰자의 보증금 인수 부담을 덜어주지만, 이는 임대차 시장의 불안정성(예: 전세 사기)이나 HUG의 채권 회수 난항에서 비롯된 경우가 많습니다. 따라서 낙찰자는 이 조건의 근거가 되는 계약 내용을 상세히 확인하고, 법률적 검토를 통해 안전성을 확보해야 합니다. HUG가 모든 임차인의 채권을 완벽히 정리하지 못했거나, 매수인에게 예상치 못한 법적 분쟁이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

다. 건물 노후도 및 유지보수: 2020년에 준공된 신축 건물임에도 불구하고, 향후 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

라. 기타 제한사항: 토지이용계획상 군사시설보호구역(대공방어협조구역) 등이 포함되어 있어, 관련 법규에 따른 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

2.1. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구에 위치한 다세대주택으로, 신축 건물이며 학교 및 대중교통 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 그러나 김포공항 인근의 소음 및 고도 제한, 그리고 주택도시보증공사의 대항력 포기조건이라는 특수한 권리 사항은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 특히, 대항력 포기 조건은 권리 관계를 단순화하는 효과가 있지만, 그 배경을 이해하고 법적 안전성을 확보하는 것이 중요합니다. 공항 소음 문제는 실거주 시 불편함이나 향후 재산 가치에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

2.2. 투자 포인트

* 서울 강서구라는 위치적 이점과 신축 건물의 장점.

* 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건으로 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없을 가능성.

* 부동산강제경매를 통한 시세 대비 저가 매입 가능성.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 관련)

주변 지역에 대해 검색한 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적으로 주거 환경을 해치는 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 공동묘지, 산업단지 등)이 명확하게 확인되지는 않았습니다. 다만, 물건지 설명에 포함된 '중요시설물보호지구(공항)', '원추표면구역', '대공방어협조구역' 등의 지정은 공항 운영 및 항공기 운항과 관련된 지역임을 시사하며, 이는 항공기 소음 및 운항 고도 제한 등 간접적인 생활 환경 영향으로 이어질 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계