나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8878 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제12층 제1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가교감정 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""서울두산초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 지하철1호선 ""독산역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층건물 내 제101동 제12층 제1203호로서,
(사용승인일 : 2021.06.04)
외벽 : 석재붙임마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 ""오피스텔""로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차장시설 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 부정형토지로서, 현황 ""업무시설(오피스텔) 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 두산로, 동측으로 두산로3길 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<독산동 336-8>
도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 중로1류(폭 20m~25m)(2024-06-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>등임.

<독산동 336-24>
도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8878 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제12층 제1203호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 중 제12층 제1203호

사용승인일: 2021년 06월 04일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 307,000,000원

토지면적: 10.96㎡ (약 3.32평)

토지지분: 10.959999999999999㎡ (약 3.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.18㎡ (약 8.22평)

건물지분: 27.18㎡ (약 8.22평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '서울두산초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역으로 일반적인 수준의 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 '독산역'과 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기(김숙자 외 2명) 외 다수의 권리가 등기되어 있으며, 말소기준권리(갑구3순위 가압류)보다 선순위인 주택임차권(을구3순위)이 존재합니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 대항력 있는 임차인으로 주택도시보증공사(윤 대리)가 존재하며, 보증금 304,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 05월 27일, 확정일자 2022년 05월 12일입니다.

등기부상 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서 상으로도 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본건은 보증금 304,000,000원으로 구체적으로 명시되어 있습니다.)

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 주택임차권(윤 대리)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다. 경매 절차에서 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 실질적인 총 매입 비용은 입찰가에 인수해야 하는 임차인의 잔여 보증금이 추가될 수 있음을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

서울 남부지방법원 경매 물건인 해당 오피스텔이 위치한 독산동은 독산역을 중심으로 상업 및 업무시설이 발달한 지역입니다. 최근 몇 년간 지역 내 재개발 및 신축 오피스텔 공급이 이루어지면서 젊은 직장인 및 1인 가구를 중심으로 임대 수요가 꾸준히 유지되고 있습니다. 인근에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄한 편으로 분석됩니다. 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 공실 위험은 상대적으로 낮은 편으로 예상되나, 금천구 내 유사 물건과의 경쟁 심화 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 독산역 주변으로 다수의 은행, 병원, 대형마트, 재래시장(현대시장 등), 음식점, 카페 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 학교 및 공공시설

도보 거리에 서울두산초등학교가 위치하며, 인근에 독산고등학교, 금천문화예술회관 등 교육 및 문화시설이 자리하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 해당 임차인의 보증금 304,000,000원이 경매 배당 과정에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하므로 실질적인 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

6.2. 기타 리스크

현재까지 파악된 일반적인 검색 결과 상으로는, 본건 주변에 직접적인 악영향을 주는 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 준공업지역 특성상 주변 환경 변화 가능성에 대한 지속적인 관찰이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 독산역 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 권리 분석상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 경매 결과에 따라 3억 원이 넘는 보증금 잔액을 인수할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 감정가(307,000,000원) 대비 임차인 보증금(304,000,000원)이 매우 높아, 실질적인 총 인수 금액이 현재 시세보다 훨씬 높아질 수 있는 위험이 있습니다. 따라서 신중한 접근과 철저한 권리 분석 및 배당표 예측이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 건물 상태 양호

* 독산역 인근 역세권 입지 및 교통 편리성

* 주변 상업 및 생활 편의시설 풍부

* 1인 가구 및 소형 주거 공간 수요 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 307,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 304,000,000원을 인수할 가능성이 매우 높아, 실질적인 총 매입 비용이 현 시세보다 훨씬 높아질 수 있는 높은 위험이 존재합니다. 현재 유사 면적의 오피스텔 시세가 230,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 파악됩니다.

이러한 위험 요인을 고려하여, 낙찰 후에도 추가적인 보증금 인수액을 감안했을 때 투자 가치가 있다고 판단되는 보수적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 계산한다는 원칙을 적용하여, 잠재적 인수액을 고려한 적정 시장 가치 수준을 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 190,000,000원으로 제안합니다. (이는 보수적인 관점에서 산정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 배당률 예측 등 추가적인 시장 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.