나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5961 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제4층 제404호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5961 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제4층 제404호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경5961 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55, 제104동 제4층 제404호 (화곡동, 더숨153) | 감정가: 257,000,000원 | 최저가: 164,480,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경5961 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경5961 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제4층 제404호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 257,000,000원

토지면적: 12.42㎡ (약 3.76평)

건물면적: 14.66㎡ (약 4.43평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 소재하여 교통 여건은 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채무자는 송OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항으로 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라고 명시되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 잔여 보증금에 대한 매수인에 대한 대항력을 포기하도록 하는 조건으로, 일반적으로 낙찰자가 임차인의 보증금 미회수분에 대해 인수할 위험이 줄어드는 것을 의미합니다. 매각물건명세서 비고란에 해당 내용이 기재되어 있으며, 이는 빠른 채권 회수 및 낙찰자의 인수 불확실성을 없애기 위한 조치로 해석됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거지로서의 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 화곡역이 있어 역세권 상권을 이용할 수 있으며, 재래시장(남부골목시장, 까치산 시장)이 인접해 있어 생활 편의시설이 다양하게 갖추어져 있습니다. 다만, 해당 건물 자체의 면적이 소형인 점을 고려할 때, 대형 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 주를 이룰 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

건축물은 2021년 7월 15일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 중 4층에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 위생, 급배수, 승강기, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 화원중학교가 있으며, 화곡역을 통해 서울 시내 접근성이 양호합니다. 강서구에는 서울식물원, 국립항공박물관 등 다양한 문화 시설이 있으며, 지역 내 키즈카페 등 가족 단위 편의시설도 자리하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지 이용 계획상 '제2종일반주거지역(7층 이하)', '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등 공항 및 군사 시설 관련 제한사항이 있습니다. 또한 '가축사육제한구역', '과밀억제권역' 등의 추가적인 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악되며, 이는 추후 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 신축에 가까운 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히 '주택도시보증공사 대항력 포기조건'으로 인해 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자의 부담이 줄어들 수 있습니다. 다만, 토지 면적과 건물 면적이 매우 협소한 소형 주거 공간이라는 점, 그리고 공항 및 군사 시설 관련 지역 제한 사항 등은 투자 또는 실거주 시 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

- 신축급 소형 주택으로 상대적으로 낮은 초기 투자 비용 가능성.

- '대항력 포기조건'으로 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담 감소.

- 화곡역 인근의 역세권 입지로 향후 지역 가치 상승 잠재력.

- 주변 편의시설 및 교통망 이용 용이.

- (주의) 협소한 면적으로 인한 활용도 제한 가능성.

- (주의) 공항 및 군사 시설 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 확인 필요.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계