나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102124 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 178-296 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안감정 · 평가일 2025.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재한 ""인헌고등학교"" 서측 인근에 소재하며, 일대는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

인접지 대비 완경사인 정방형 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북동측 및 북서측으로 각각 노폭 약 4m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층으로,
외벽: 치장 벽돌 마감 등
창호: 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

단독주택 및 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건 지상1층은 공부상 제2종근린생활시설이나, 현황 ""주택""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102124 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 178-296

용도: 다중주택

감정가: 1,848,379,800원

토지 면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

건물 면적: 353.98㎡ (약 107.09평)

매각 대상: 토지, 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 노들새마을금고

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 4층, 지하 1층

건물 현황: 단독주택 및 근린생활시설 이용 중. 1층은 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중.

토지 현황: 주거용으로 이용 중이며, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4m 도로에 접함.

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 인헌고등학교 서측 인근입니다. 해당 지역은 단독주택과 공동주택이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 여건: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 북동측 및 북서측으로 약 4m 폭의 도로에 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 1,040,000,000원, 접수일자 2021-05-18)

* 등기부 요약:

* 토지 등기부상 말소기준권리(근저당)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 소유권 이전(갑10, 방근국, 2022-01-24), 가압류(갑11, 최진호, 2024-10-02), 가압류(갑12, 중소기업은행, 2024-11-19), 임의경매(갑13, 노들새마을금고, 2025-02-14), 압류(갑14, 동작구, 2025-11-25), 압류(갑15, 관악구, 2026-03-31), 압류(갑16, 고양시, 2026-05-15) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 권리입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리(을1 근저당)보다 늦게 설정된 주택임차권 등은 모두 말소 예정 또는 말소된 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 김 : 보증금 160,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2024-03-18, 확정일자 2024-02-26, 배당신고일자 2026-02-25, 대항력 없음.

* 임차인 김 : 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-24, 확정일자 2022-01-28, 배당신고일자 2025-03-06, 대항력 없음.

* 임차인 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-07, 확정일자 2022-01-27, 배당신고일자 2025-04-04, 대항력 없음.

* 임차인 박 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-11, 확정일자 2022-01-05, 배당신고일자 2025-06-23, 대항력 없음.

* 임차인 박 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-11, 확정일자 2024-04-11, 배당신고일자 2025-03-13, 대항력 없음.

* 임차인 박 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-12-18, 확정일자 2023-11-02, 배당신고일자 2025-03-10, 대항력 없음.

* 임차인 배 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-23, 확정일자 2024-01-31, 배당신고일자 2025-02-27, 대항력 없음.

* 임차인 오 : 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-07, 확정일자 2021-12-20, 배당신고일자 2024-09-24, 대항력 없음.

* 임차인 이 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-10, 확정일자 2021-12-28, 배당신고일자 2024-12-06, 대항력 없음.

* 임차인 이 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-14, 확정일자 2021-12-27, 배당신고일자 2024-07-08, 대항력 없음.

* 임차인 이 : 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-17, 확정일자 2022-02-18, 배당신고일자 2024-10-18, 대항력 없음.

* 임차인 이 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-05, 확정일자 2021-12-12, 배당신고일자 2025-05-09, 대항력 없음.

* 임차인 조 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-07, 확정일자 2022-02-07, 배당신고일자 2025-03-27, 대항력 없음.

* 임차인 조 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-24, 확정일자 2023-10-12, 배당신고일자 2025-03-04, 대항력 없음.

* 임차인 최 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-21, 확정일자 2022-01-28, 배당신고일자 2025-02-19, 대항력 없음.

* 임차인 한 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-17, 확정일자 2022-01-14, 배당신고일자 2025-03-04, 대항력 없음.

* 임차인 황 : 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-11, 확정일자 2022-03-21, 배당신고일자 2025-03-08, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 봉천동은 서울 서남권의 주요 주거지역으로, 다양한 연령대의 인구가 거주하고 있습니다.

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교(인헌고등학교)가 있어 학군 관련 수요가 존재합니다.

* 지하 1층, 지상 4층 규모의 다중주택으로, 1층 근린생활시설 용도의 공간은 상가 등으로 활용 가능하여 주거 및 상업 복합적 활용이 가능합니다.

* 인근 빌라 및 다세대주택 매매/임대 정보를 볼 때, 비교적 활발한 부동산 거래가 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 봉천동 일대는 재래시장, 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육 시설: 인헌고등학교가 인접해 있으며, 다수의 초중고등학교가 분포하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경: 조용한 주택가에 위치하면서도 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지면적 차이: 토지면적(132㎡)과 건축물대장상 대지면적(127.12㎡)에 다소 차이가 있으며, 이는 도로 후퇴 등과 관련된 부분으로 보입니다.

* 건물 용도 불일치: 1층이 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용되고 있어, 추후 용도 변경 또는 관련 규제 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 건물 건축 연도는 2021년으로 비교적 신축에 가깝습니다(사용승인일 기준).

* 세금 체납 압류: 등기부 상 여러 지자체의 세금 체납으로 인한 압류 내역이 있으나, 모두 말소 예정으로 경매 절차에서 처리될 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 입지 좋은 지역에 위치한 다중주택입니다. 132㎡의 토지 위에 연면적 353.98㎡ 규모로 건축되어 있으며, 지하 1층, 지상 4층의 구조를 가지고 있습니다. 인헌고등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자자에게 매우 긍정적인 요소입니다. 건물 1층 용도 불일치, 대지면적 차이 등 일부 확인 사항은 있으나, 전체적인 물건의 가치는 높다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 봉천동의 주거 선호 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 비용 부담 경감: 모든 임차인의 보증금 미인수 조건으로, 잔금 납부 후 명도 관련 부담이 최소화됩니다.

* 다용도 활용 가능성: 주택 외 상가 등 복합적인 활용이 가능하여 임대 수익 다변화에 유리합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 주변 지역 개발 및 주거 환경 개선 시 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택의 매매가를 분석한 결과, 면적 및 건물 연식에 따라 제곱미터당 약 453만원에서 530만원 선의 시세를 형성하고 있습니다. 본 물건의 총 연면적(353.98㎡)을 고려할 때, 이를 적용하면 약 16억 7천만 원에서 18억 7천만 원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 18억 4,837만 9,800원으로, 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 본 건의 경매 특성 및 권리 관계, 명도 부담 없음 등을 감안하여 감정가의 85%~95% 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 15억 7천만 원 ~ 17억 5천만 원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.