나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102474 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1053-26 우현빌리지 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102474 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1053-26 우현빌리지 1층101호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경102474
• 주소: 서울특별시 관악구 남현12길 38 우현빌리지, 1층101호
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매12계 2025타경102474 | 소재지: 서울특별시 관악구 남현12길 38 우현빌리지, 1층101호 | 감정가: 300,000,000원 | 최저가: 153,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 사건 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102474 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채무자와 소유자는 이OO으로 동일인이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 서울특별시 관악구 남현동 1053-26 우현빌리지 1층101호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 300,000,000원입니다.

토지면적은 24.88제곱미터(약 7.52평)이며, 건물(전용면적)은 42.26제곱미터(약 12.78평)입니다.

본 물건의 토지와 건물 모두 제시외면적은 0.00제곱미터로, 공부상 면적과 일치합니다.

2. 입지 및 건물 현황 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 '사당초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로서, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

토지는 세장형의 완경사지로서 다세대주택 부지로 이용 중이며, 남서측 노폭 약 5M, 남동측 노폭 약 6M 포장도로와 접하고 있어 접근성이 보통 수준입니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량 출입이 가능합니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 2014년 12월 24일에 사용승인된 비교적 신축급의 건물입니다.

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다.

외벽은 벽돌 및 석재붙임 마감, 창호는 PVC 새시 등으로 마감되어 있어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 위생 급배수시설, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

3. 법적 분석 및 권리 관계

3.1. 권리분석

본 물건은 소유자와 채무자가 동일인인 이OO에 대한 부동산강제경매 사건입니다.

강제경매는 채권자가 집행권원(판결문 등)에 근거하여 강제집행을 신청한 경우로, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 판단됩니다.

단, 임대관계가 미상인 관계로, 매각 이후 임차인의 대항력 유무에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다.

따라서 입찰 전 현장 방문을 통한 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

3.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건의 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어 주거시설 건축 및 유지에 적합합니다.

가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등의 제한이 있으나, 일반적인 다세대주택의 주거 이용에 큰 제약은 없을 것으로 보입니다.

교육환경보호구역(상대/절대정화구역)으로 지정되어 있으므로, 학교 주변 시설 제한에 대한 사항을 동작교육청을 통해 최종 확인할 필요가 있습니다.

4. 시장 분석 및 투자 검토

4.1. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 사당초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권 이용에 무리가 없으며, 사당역 또는 낙성대역 등 인근 역세권 상권을 간접적으로 이용하기에 편리한 위치입니다.

단독주택 및 다세대주택 중심의 주거지대이므로, 대형 상권보다는 근린형 생활 상권의 특성을 가집니다.

4.2. 잠재적 리스크

첫째, 감정평가서에 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수할 보증금이 발생할 수 있습니다.

둘째, 저층(1층) 물건이라는 점은 일조권 및 사생활 보호 측면에서 선호도가 낮아질 수 있으며, 매매 시기에 따라 환금성이 떨어질 수 있습니다.

셋째, 인근에 검색되는 명확한 혐오시설은 없으나, 주거지역 특성상 미확인된 소규모 시설이나 주변 환경 요소를 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4.3. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 2014년식으로 비교적 신축급이며, 서울시 관악구 남현동이라는 입지 조건과 제2종일반주거지역(7층이하)이라는 토지 이용 계획 측면에서 안정적인 투자 가치를 갖습니다.

투자 포인트:

1. 연식 대비 저평가 여부 확인: 감정가 3억 원이 현재 시장에서 합리적인 수준인지 인근 실거래가와 비교하여 확인이 필요합니다.

2. 비교적 양호한 구조 및 설비: 승강기 등 편의 시설이 갖춰져 있고 연식이 짧아 향후 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

3. 명도 리스크 최소화: 소유자 겸 채무자 점유 가능성이 높으나, 임대차 관계 미상이므로 명도 관련 비용 및 시간 계획을 수립하여 보수적으로 접근해야 합니다.

4. 소액 투자 및 실거주 목적 적합: 전용면적 약 12.78평으로 1인 가구 또는 신혼부부의 소액 실거주 및 투자에 적합한 물건입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계