나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102185 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 지1층비101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울교육대학교' 남측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 “지하철 3호선 남부터미널역”이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상2층 건물로서,(2022.09.01 사용승인)
외벽 : 외장 석재붙임 마감 등
창호 : 알루미늄 창호 등임.

이용상태

기호(가) : 공부상 휴게음식점으로 이용중임.
기호(나~라) : 공부상 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

용도: 휴게음식점

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102185 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 목포수산업협동조합

2.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1603-71, 서초동베스트원주건축물 1동 지1층비101호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상2층 건물 (2022.09.01 사용승인)

이용상태: 공부상 휴게음식점 (기호 가)

* 실제 이용은 서측 도로 기준으로 2층에 소재하는 것으로 파악됨.

* 건물은 제1종근린생활시설 및 다세대주택 용도로 복합 사용 중.

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,750,000,000원

토지면적: 85.40㎡ (약 25.83평)

건물면적: 124.42㎡ (약 37.63평)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울교육대학교' 남측 인근에 위치합니다. 인근은 금융기관, 업무시설, 교육시설, 주거시설 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 남부터미널역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3.3. 토지 이용 계획

* 용도지역: 도시지역, 제1종전용주거지역

* 기타 제한사항: 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

* 주변 혐오시설: 본건 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2022.10.07, 주식회사건원종합건설

* 근저당 (말소기준권리): 2022.10.07, 수협엔피엘대부주식회사 (채권액: 4,920,000,000원)

* 근저당: 2023.12.29, 주식회사신한저축은행외 5명 (채권액: 2,000,000,000원)

* 임의경매개시결정: 2025.03.11, 목포수산업협동조합 (채권액: 4,301,147,110원)

* 등기부채권 총액: 6,920,000,000원

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 오름 (주식회사오름에듀테크)

보증금: 70,000,000원

차임: 5,000,000원

전입(사업)일자: 2023-11-26

확정일자: 2025-03-18

대항력: 없음

비고: 임대차 계약 기간 및 상가 명도 관련하여 추가 확인 필요.

* 임차인: 주식회사 제이 (주식회사제이더블유시스템)

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2023-10-25

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로, 실제 임대차 관계인지 여부 및 권리관계 확인 필요.

인수 보증금 합계: 0원

4.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

서울교육대학교 인근 지역으로, 젊은 유동인구가 풍부하며 대학가 상권의 특징을 보입니다. 남부터미널역 역세권으로서 유동인구와 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 업종 적합성

본건의 공부상 용도가 휴게음식점으로 되어 있어, 해당 용도에 적합한 상권입니다. 인근의 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 안정적인 영업이 기대됩니다.

6. 생활정보

* 주변 편의시설: 각종 금융기관, 병원, 대형 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 서울교육대학교가 인접해 있습니다.

* 교통시설: 남부터미널역, 다수의 버스 노선이 운행되는 교통의 요지입니다.

7. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 감정가의 약 4배에 달하여, 채무 관계가 복잡하고 추가적인 법적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 용도 혼재: 건물 내에 휴게음식점과 다세대주택이 혼재되어 있어, 관리 주체 및 운영 방식에 대한 고려가 필요합니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인들이 존재하므로, 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간 및 비용 부담을 고려해야 합니다. (다만, 인수 보증금이 없어 명도 부담은 상대적으로 적을 수 있습니다.)

8. 종합 의견

본건은 서울 서초구의 핵심 입지에 위치한 상업용 부동산으로, 교통 접근성과 주변 유동인구가 우수하여 휴게음식점 용도로 활용 시 높은 수익성을 기대할 수 있습니다. 비교적 최근 사용 승인된 건물이며, 1층에 위치하여 가시성과 접근성이 뛰어난 점은 큰 장점입니다. 다만, 높은 채무 총액은 본건 경매 절차 및 향후 권리 관계에 대한 면밀한 검토를 요구합니다.

9. 투자 포인트

* 최상급 입지: 강남권 핵심 지역으로, 높은 임대 수요와 미래 가치를 보유하고 있습니다.

* 역세권 상가: 지하철역 바로 앞에 위치하여 뛰어난 유동인구를 확보할 수 있습니다.

* 최근 건물: 신축에 가까운 건물로 관리 및 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 안정적 수익 기대: 휴게음식점 용도로 적합하며, 풍부한 배후 수요로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

현 시세 및 본건의 감정가, 그리고 주변 부동산의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 현재 시장 상황과 경매 특성을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

* 감정가: 1,750,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 분석:

* 인근 다세대/연립 주택 거래 사례가 있으나, 본건은 상업용(휴게음식점) 용도로 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 유사 면적의 주택 거래가 4.8억 ~ 15.15억원 수준에서 이루어진 점을 감안할 때, 본건의 상업 시설로서의 가치가 반영된 감정가로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 1,500,000,000원 (15억원)

본 입찰가는 감정가의 약 85.7% 수준이며, 잠재적 리스크 요인들을 고려하여 최대한의 경쟁력을 확보할 수 있는 수준으로 산정되었습니다. 실제 입찰 시에는 법원 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.