나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102503 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 101동 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""봉림중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선 ""봉천역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서,
(사용승인일: 2020.09.01.)

외벽: 외장석 붙임 마감 등,
창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 화재감지시설, 소화전시설, CCTV 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 완경사지에 위치한 일단의 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 8m, 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) 봉천동 1535-52, 1535-53, 1535-54: 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)
4),5) 봉천동 1535-55, 1535-56: 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)
6) 봉천동 1535-57: 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 및 시건장치 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102503 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 101동 6층602호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호

사용승인일: 2020년 9월 1일

1.3. 면적 및 용도

용도: 다세대주택

토지면적: 30.46㎡ (약 9.22평)

건물면적: 46.80㎡ (약 14.15평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 479,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉림중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 "봉천역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 또한, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 등기부상 말소기준권리는 2023년 6월 16일자 의정부세무서장의 압류입니다.

소유권보존: 2020년 9월 8일 (박석환 외 3명)

공유자전원지분 이전: 2021년 4월 30일 (유선옥)

주택임차권: 2024년 2월 28일 말소 (김나현, 보증금 480,000,000원)

압류: 2023년 6월 16일 (의정부세무서장)

압류: 2025년 3월 11일 (서울특별시)

강제경매: 2025년 3월 28일 개시 (주택도시보증공사)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부상 주택임차권(김나현)은 말소(말소기준권리보다 후순위)된 상태입니다.

본건 물건명세서에 따르면, 임차인(김나현)의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 6월 19일자로 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

따라서, 임차인으로 인한 추가 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리

2023년 6월 16일자 의정부세무서장의 압류입니다. 매각으로 인해 위 권리보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리 및 임차권은 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 (JSON 분석 기반)

최근 거래 사례를 분석한 결과, 서울 관악구 봉천동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2022년 준공된 "성진리치빌6차"의 경우, 전용면적 39.75㎡ (약 12.02평)이 2026년 7월 3일 540,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 44,909,610원에 해당합니다. (평당 계산 오류 수정: 540,000,000 / 39.75 * 0.3025 = 4,096,652원/평) (재계산: 540,000,000 / 39.75 m² = 13,585,157 KRW/m² → 13,585,157 / 0.3025 = 44,909,610 KRW/pyeong)

* 2016년 준공된 "비쥬타운B"의 경우, 전용면적 26.98㎡ (약 8.16평)이 2026년 7월 1일 283,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 34,675,209원에 해당합니다. (재계산: 283,000,000 / 26.98 m² = 10,489,251 KRW/m² → 10,489,251 / 0.3025 = 34,675,209 KRW/pyeong)

본건의 감정가는 479,000,000원으로, 전용면적 46.80㎡ (약 14.15평) 기준 3.3㎡당 약 33,834,849원입니다. (재계산: 479,000,000 / 46.80 m² = 10,235,042 KRW/m² → 10,235,042 / 0.3025 = 33,834,849 KRW/pyeong)

감정가는 인근 유사 신축 건물(성진리치빌6차)의 최근 실거래가 대비 다소 낮게 평가되었으나, 비교적 오래된 건물(비쥬타운B)과 유사한 수준입니다.

4.2. 지역 개발 정보

본건 소재지 주변은 주거지역으로 꾸준한 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. (특정 개발 정보는 제공되지 않음)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 봉림중학교가 인근에 위치하며, 다수의 초등학교 및 고등학교가 통학 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 추후 소유권 이전 등기 시 허가를 받아야 합니다. (2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일)

6.2. 대항력 있는 임차인 관련

초기 정보 상 "대항력 있는 임차인"으로 언급되었으나, 등기부상 임차권은 말소되었고, 주택도시보증공사(HUG)로부터 대항력 및 보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되어 실제 매수인이 인수해야 할 임차 관련 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 최종적인 권리 관계는 등기부등본 및 물건명세서를 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 봉천역 역세권 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 등기부상 모든 후순위 권리 및 임차권은 말소될 예정이며, 특히 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 임차 관련 인수 부담이 해소된 점은 큰 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점은 추후 소유권 이전 시 고려해야 할 사항입니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 평가되었으며, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 건물 (2020년 준공)

* 봉천역 역세권 인근의 양호한 입지

* 임차인 관련 부담 전액 해소 (HUG 대항력 포기 확약서 제출)

* 감정가 대비 합리적인 시세 (주변 신축 유사 물건 실거래가 분석 결과)

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 명확한 권리관계

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 479,000,000원입니다.

주변 신축급 다세대주택의 최근 실거래가 (540,000,000원)와 임차 관련 부담이 해소된 점을 고려할 때, 감정가 수준 이상으로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

경쟁 상황 및 본건의 정확한 가치 평가에 따라 달라질 수 있으나, 현 시세 및 권리 분석 내용을 종합하여 480,000,000원 ~ 530,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

(참고: 입찰 전 반드시 최신 등기부등본 및 현장 조사를 통해 권리관계 및 물건 상태를 재확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.