나이스옥션 법원경매 인천 2023타경554778 [1] 인천광역시 부평구 부평동 558-2 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설,
상업시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 지하철1호선, 인천지하철1호선 "부평역" 및 노선버스 정
류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로서,
외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 2필지 일단지의 가장형 토지로서, 공동주택, 제2종근린생활시설 부지
로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 8미터, 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),2) 공통 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

- 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 558-2번지 4층 403호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2023타경554778 (1)이며, 감정가는 206,000,000원입니다.

토지 면적은 27.41㎡ (약 8.29평)이며, 건물 면적은 66.22㎡ (약 20.03평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 이OO입니다.

본 물건은 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 재매각 등의 특이사항이 있습니다.

매수 보증금은 최저 매각 가격의 20%임을 유의해야 합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 지하철 1호선 및 인천지하철 1호선 "부평역" 북동측 인근 지역에 속합니다.

주변은 업무시설, 상업시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 역세권의 복합적인 성격을 띠고 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역과 다수의 노선버스가 운행되는 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 토지와 등고평탄한 2필지 일단지의 가장형 토지이며, 공동주택 및 제2종 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

서측으로 약 8미터, 북측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 인천지방법원의 2023타경554778 강제경매 개시결정(갑6)입니다.

이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

그러나, 을구 7번의 주택임차권(권리자: 이우주, 접수일자: 2023.02.09)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 임차보증금 174,000,000원, 전입일자 2020.05.01, 확정일자 2020.04.22입니다.

이 임차인은 대항력이 있으며, 만약 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

따라서, 본 건은 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있는 물건입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이우주

* 보증금: 174,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-01

* 확정일자: 2020-04-22

* 배당신고일자: 2023-02-09

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (이는 배당을 통해 변제받지 못한 금액이 0원이라는 의미로 해석될 수 있으나, 물건명세서상 인수 가능성이 명시되어 있으므로 최대 174,000,000원까지 인수 부담이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.)

집합건물 등기부 요약상, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 을7 주택임차권뿐이며, 이는 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 인천 부평구 부평동의 역세권 상업 및 주거 혼합 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 다양한 상업시설과 업무시설이 발달해 있어 유동인구가 많고, 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사한 조건의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 2일, 인천 부평구 부평동 656-11번지 "해담캐슬"(2016년식, 43.31㎡)이 188,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 14,351,145원)

* 2026년 7월 1일, 인천 부평구 부평동 10-498번지 "해피팰리스"(2015년식, 49.26㎡)가 284,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 19,060,402원)

* 2026년 7월 2일, 인천 서구 부평동 475-12번지 "우진그린빌"(2001년식, 38.94㎡)이 70,000,000원에 거래되었습니다. (건축 연도 및 면적이 달라 직접 비교는 어려움)

본건 건물 면적(66.22㎡, 약 20.03평)에 위 시세를 적용하면, 대략 287,500,000원에서 381,800,000원 범위의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가 206,000,000원은 이 시세 범위보다 낮게 책정되었으나, 인수해야 할 임차보증금(최대 174,000,000원)을 반드시 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선, 인천지하철 1호선 "부평역" 역세권이며, 다양한 시내버스 노선 이용이 가능하여 시내외 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 부평역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 영화관 등 각종 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활이 매우 편리합니다.

* 주거 환경: 다세대주택이 밀집된 지역이지만, 상업 지역 인접으로 인해 일부 소음 발생 가능성은 있습니다.

* 교육 및 의료 시설: 주변 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인 인수 위험: 임차인 이우주 씨의 보증금 174,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하므로 실질적인 취득 비용이 높아집니다.

* 재매각 물건: 본 물건은 이전 입찰에서 낙찰되었으나 매각이 취소되어 재매각되는 물건입니다. 이전 입찰가, 유찰 사유 등을 면밀히 분석하여 재매각 원인을 파악하는 것이 중요합니다.

* 건축법상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규의 적용을 받습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부는 별도의 현장 조사 및 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평역 역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

주변 시세 대비 감정가가 저평가된 가능성이 있지만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 174,000,000원 전액을 인수해야 할 경우, 총 부담액이 예상보다 높아져 수익성이 크게 감소할 수 있습니다.

재매각 물건이라는 점도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

따라서, 본 건은 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고, 인수 보증금 및 향후 경매 진행 상황을 면밀히 고려하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 부평역 역세권의 탁월한 입지: 풍부한 유동인구와 발달된 상업 및 교통 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수요 및 시세 상승 기대 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 현재 감정가가 주변 실거래가 대비 낮게 형성되어 있어, 인수 부담을 감안하더라도 충분한 시세차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 다세대주택의 꾸준한 수요: 1인 가구 및 소규모 가구의 주거 수요가 지속적으로 존재하는 유형입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 206,000,000원이며, 최저 매각 가격 역시 206,000,000원 (1차 기준)으로 추정됩니다.

가장 큰 위험 요소는 선순위 대항력 있는 임차인 이우주 씨의 보증금 174,000,000원 인수 가능성입니다.

만약 낙찰가가 감정가 그대로 결정된다면, 낙찰가 206,000,000원 + 인수 보증금 174,000,000원 = 총 부담액 380,000,000원이 됩니다.

이는 앞서 분석한 주변 시세 범위(약 287,500,000원 ~ 381,800,000원)의 상단에 해당하므로, 수익성 확보가 매우 어렵습니다.

따라서, 본 건의 투자 가치는 낙찰가가 최저 매각 가격보다 현저히 낮게 형성되고, 임차인 보증금 인수 부담을 상쇄할 수 있는 수준일 때 비로소 발생할 수 있습니다.

안정적인 투자 관점에서, 총 부담액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세 하단인 약 2.8억 원에서 3.2억 원 사이가 되도록 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

이를 역산하면, 임차인 보증금 174,000,000원을 전액 인수한다고 가정할 때, 낙찰가 상한선은 약 1.06억 원 ~ 1.46억 원 범위가 됩니다.

현재 최저 매각 가격 206,000,000원으로는 이러한 수익 구조를 기대하기 어렵습니다.

따라서, 최소 1회 이상 유찰되어 최저 매각 가격이 낮아질 때까지 기다리는 전략이 필요합니다.

예를 들어, 최저 매각 가격이 1.6억 원으로 조정된다면, 총 부담액 3.0억 ~ 3.2억 원 수준을 목표로 할 때, 낙찰가를 1.3억 원 ~ 1.5억 원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

결론적으로, 본 물건의 예상 입찰가는 현재로서는 특정하기 어렵습니다.

투자를 고려하신다면, 최소 1회 유찰 후 최저가가 조정되었을 때, 총 실질 부담액이 시세보다 현저히 낮게 형성될 수 있는 가격대를 목표로 삼아야 하며, 임차인과의 보증금 인수 여부 및 금액에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.