나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경625 [1] 서울특별시 중구 신당동 217-1, 3층 37호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 을지로7가 소재 ""동대문디자인플라자"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 판매시설, 도매시장, 근린생활시설 등이 주를 이루는 상업지대로서, 상업용으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""동대문역(지하철 1호선, 4호선)""이 소재하는 등 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콩크리트조 평옥개 4층 건물 내 제3층 제37호로서, (1969.07.02. 사용승인)

외벽 : 복합판넬 붙임 마감 등
내벽 : 시멘트모르타르위 페인팅 마감 등
창호 : 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

점포로 이용중이며 현황 ""공실""임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 중앙공급식 냉난방설비, 소방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 점포 및 사무실 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안),건축선

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경625 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신평화패션타운관리단

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 중구 신당동 217-1, 3층 37호 (도로명 주소: 서울특별시 중구 청계천로 298, 3층 37호)

용도: 근린상가 (점포, 사무실)

건물 구조: 철근콘크리트조 평옥개 4층 건물 내 제3층 제37호

사용승인일: 1969년 7월 2일 (준공 57년 경과)

건물면적: 4.83㎡ (약 1.46평)

토지면적: 해당 없음 (대지사용권을 수반하지 않는 구분건물)

감정가: 12,000,000원

1.3. 매각 대상

매각대상: 건물만 매각

1.4. 건축물대장 정보

전체 건물 연면적: 2,514.21㎡

건물 내 총 호수: 646호

1.5. 공부와의 차이

특이사항 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 중구 을지로7가에 위치하며, 동대문디자인플라자 북동측 인근에 소재합니다. 주위는 판매시설, 도매시장, 근린생활시설 등이 밀집된 상업지대로서 활발한 유동인구를 형성하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 4호선 동대문역이 소재하여 교통 여건이 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본 건 동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 약 12미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(동대문역사문화공원 주변), 서울도심(4대문안) 등에 해당합니다.

관련 제한사항으로는 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 건축선 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울중앙지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025.02.26.)가 말소기준권리이며, 해당 권리보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료 상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 서

보증금: 30,000,000원

차임: 700,000원

전입일자(사업자등록일): 2017년 8월 22일

대항력: 있음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보는 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

대항력 있는 임차인(서 )이 존재하므로, 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

단, 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 이는 실제 조사 및 법률 자문을 통해 명확히 확인해야 할 중요한 사항입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 동대문 일대는 서울의 대표적인 패션, 유통, 관광 중심지로, 연중 높은 유동인구를 자랑하는 상업지구입니다. 특히 동대문디자인플라자(DDP)와 인접하여 문화적 상징성과 더불어 쇼핑 및 상업 활동이 매우 활발하게 이루어지고 있습니다.

4.2. 업종 및 경쟁 환경

주요 업종으로는 의류 도매 및 소매, 각종 판매시설, 근린생활시설 등이 주를 이루고 있습니다. 소형 점포의 경우, 임대료 경쟁력과 업종 차별화를 통해 충분한 사업 기회를 가질 수 있습니다.

4.3. 현재 건물 이용 상태

본 건물은 점포 및 사무실로 이용 가능한 제1종근린생활시설이나, 현재 해당 호실은 '공실' 상태인 것으로 파악됩니다. 이는 투자자가 즉시 임대를 놓거나 직접 사용하기에 유리한 조건이 될 수 있으나, 공실 발생 원인에 대한 추가 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통 접근성

지하철 1호선 및 4호선 환승역인 동대문역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내 및 광역 버스 노선이 운행되어 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설 및 문화시설

동대문디자인플라자(DDP)를 비롯하여 대형 쇼핑몰, 백화점, 전통시장 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 대학병원급 이상의 종합병원이 인접해 있어 의료 접근성도 우수합니다.

5.3. 건물 공용 시설

본 건물은 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기, 중앙 공급식 냉난방 설비, 소방 설비 등을 갖추고 있어 건물 이용에 필요한 기본 인프라를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 존재

2017년부터 현재까지 점유 중인 서 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 보증금 30,000,000원의 인수 여부가 중요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 상반되므로, 이에 대한 철저한 확인이 필수적이며, 인수 시 실질적인 투자금이 증가하게 됩니다.

6.2. 건물만 매각 (토지 미포함)

본 건은 건물만 매각 대상이며, 토지에 대한 사용권을 수반하지 않는 구분건물입니다. 이는 추후 토지 소유주와의 관계 설정이나, 건물 철거 등의 문제 발생 시 복잡한 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.3. 건물 노후화

1969년 사용승인된 건물로, 약 57년이 경과하여 노후화가 상당히 진행된 상태입니다. 향후 건물 유지보수 및 수리에 상당한 비용이 발생할 수 있으며, 건물 안전 진단 결과에 따라 사용에 제약이 따를 수도 있습니다.

6.4. 건축 및 개발 제한 사항

일반상업지역이나, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 건축 관련 제한사항이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 상권인 동대문 지역에 위치한 소형 근린상가입니다. 뛰어난 입지와 교통 편의성은 분명한 장점이나, 대항력 있는 임차인 존재, 토지사용권 미포함, 건물 노후화 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 임차인 보증금 인수 여부와 토지사용권 확보 방안에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 감안하고 적절한 가격으로 낙찰받을 경우, 상권의 잠재력을 활용한 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 강력한 입지: 동대문이라는 서울의 대표적인 상업 및 쇼핑 지구에 위치.

* 교통의 요지: 지하철 1, 4호선 동대문역 접근성이 뛰어나 유동인구 확보 용이.

* 소형 면적: 비교적 적은 투자금으로 상가 시장에 진입 가능.

* 현재 공실: 임대차 계약 만료 또는 직접 사용 시 즉시 수익 창출 또는 활용 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 12,000,000원

인수 보증금: 0원 (제공된 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되었으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 30,000,000원과 상이하므로 실제 입찰 전 반드시 현장 확인 및 법률 자문이 필요합니다. 본 입찰가 산정에서는 해당 인수 보증금을 0원으로 간주합니다.)

고려사항:

* 현재 공실 상태로 인한 임대 수익 발생까지의 공백 기간 고려.

* 건물만 매각이므로 향후 토지사용권 확보 관련 추가 비용 발생 가능성.

* 건물 노후화로 인한 예상 수리비용 발생 가능성.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 30,000,000원 인수 시 실질 투자금 증가.

보수적 관점에서, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인 전에는 감정가의 80% ~ 90% 수준 (9,600,000원 ~ 10,800,000원)을 입찰가 상한선으로 고려해 볼 수 있습니다. 만약 임차인 보증금 30,000,000원을 인수해야 하는 상황이라면, 실질적인 낙찰 가능 가격은 대폭 낮아질 수 있습니다. 따라서, 반드시 현장 방문을 통해 임차인과의 협의 및 점유 상태를 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 정확한 인수 금액을 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.