나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102226 [1] 서울특별시 관악구 신림동 652-79 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102226 [1] 서울특별시 관악구 신림동 652-79 단독주택 경매

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서울중앙지방법원 경매10계 2025타경102226 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 652-79 | 감정가: 1,002,177,040원 | 최저가: 513,115,000원 | 용도: 단독주택

1. 부천 지원 2025타경102226 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102226 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 652-79

용도: 단독주택

감정가: 1,002,177,040원

토지면적: 159.00㎡ (약 48.10평)

건물면적: 195.03㎡ (약 59.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 장OO

채권자: 박OO

특이사항: 제시외 건물 포함 일괄매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "난우중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량의 진출입 및 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 박OO 씨가 채무자인 장OO 씨를 대상으로 신청한 경매입니다. 소유자와 채무자가 동일인입니다. 제시외 건물도 포함하여 일괄 매각 대상입니다. 권리 분석상 특별히 복잡한 권리 관계는 없어 보이나, 경매 진행 과정에서의 변동 가능성은 항상 존재하므로 최종 입찰 전 권리 분석을 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

소재지 주변은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 단독주택과 다세대 주택 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설들이 위치하고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 접근성은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 "난우중학교" 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 제한이 있습니다. 또한, 건축허가·착공 제한 지역으로 지정되어 있으며, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 건축법상 제한 기간이 2025년 1월 17일부터 2026년 1월 16일까지 연장되어 있으므로, 이 점을 주의해야 합니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다. 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 추가적인 현장 조사나 상세 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 단독주택으로, 일괄 매각 대상입니다. 양호한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있으며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 다만, 토지이용계획상의 여러 제한 사항과 건축 제한 기간 연장 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울 관악구 내 신림동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 단독주택으로, 증축이나 리모델링을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 제시외 건물을 포함하여 일괄 매각되어 활용 가치가 높습니다.

1.9. 토지 이용계획 및 제한사항 상세

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 도로에 접합되어 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역입니다. 건축법에 따라 건축허가·착공 제한 지역으로 2025년 1월 17일부터 2026년 1월 16일까지 제한 기간이 연장되었습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 교육환경보호구역(상대/절대정화구역)이며, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도: 194m)입니다. 수도권정비계획법상 과밀억제권역이며, 주요 산 주변 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 2024년 4월 4일부터 2025년 4월 3일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.10. 건물 현황

본건 건물은 연와조 스라브지붕 2층 단독주택으로, 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 주택으로 이용 중이며, 난방설비 및 위생, 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다. 제시외 건물 ㉠, ㉡이 건물에 부합되어 있으며, 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매10계