나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102263 [1] 서울특별시 서초구 신원동 662 3층359호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102263 [1] 서울특별시 서초구 신원동 662 3층359호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매10계 2025타경102263 | 소재지: 서울특별시 서초구 신원동 662 3층359호 | 감정가: 165,000,000원 | 최저가: 84,480,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울중앙지방법원 2025타경102263 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102263 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 신원동 662 3층359호

용도: 오피스텔

감정가: 165,000,000원

토지면적: 4.14㎡ (약 1.25평)

토지 지분율: 414.4%

건물면적: 21.39㎡ (약 6.47평)

건물 지분율: 2139%

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 서OO

채무자: 서OO

채권자: 장OO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 서초구 신원동 소재 신분당선 '청계산입구역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 오피스텔, 주택지대, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합 지역을 형성하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 지하철역 및 시내버스정류장이 인접해 있어 교통 여건 또한 우수합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자는 동일인(서OO)입니다. 채권자는 장OO입니다.

주의깊게 보아야 할 사항은 등기사항전부증명서상 임차권등기가 설정되어 있다는 점입니다. 해당 임차인은 장*혜 씨로, 2022년 3월 21일 임대차 계약을 체결하였으며, 2022년 3월 18일 점유를 개시하고 2022년 2월 24일 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 금175,000,000원(총 185,000,000원 중 실제 반환되지 아니한 금액)으로 확인됩니다.

이 임차권등기의 말소 여부 및 인수 여부는 경매 절차의 핵심적인 부분이며, 낙찰자가 인수해야 할 경우 보증금 반환에 따른 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

건물이 위치한 지역은 오피스텔 및 주택, 근린생활시설이 밀집된 주상복합 지역입니다. 신분당선 청계산입구역 역세권이라는 점은 배후 수요 및 유동 인구 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다. 또한, 인근에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 상업적 기능도 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

신분당선 청계산입구역을 통해 서울 시내로의 접근성이 매우 우수합니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에는 주거 시설과 함께 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 인프라가 풍부한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 현재 등기된 임차권입니다. 임차보증금이 1억 7,500만원으로, 감정가 1억 6,500만원보다 높습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이 경우 투자금 손실로 이어질 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 또한, 해당 지역은 '가로구역별 최고높이 제한지역', '대공방어협조구역' 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용이나 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신분당선 청계산입구역이라는 우수한 교통 요지에 위치하고 있으며, 주상복합 지역으로서의 기본적인 상권 및 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 그러나 무엇보다도 감정가를 초과하는 임차보증금으로 인한 잠재적 위험이 매우 크므로, 철저한 권리분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다. 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 신분당선 청계산입구역 초역세권으로 교통이 매우 편리하며, 향후 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

안정적인 배후 수요: 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 혼합된 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

리스크 관리 시 수익성 확보 가능: 임차권 관련 위험을 면밀히 분석하고, 명도 등 후속 절차를 성공적으로 진행한다면 시세 대비 저렴하게 취득하여 수익을 창출할 기회가 될 수 있습니다.

**주변 시설 및 혐오시설 확인:**

현재 파악된 정보에 따르면, 해당 물건지 주변에 특별히 혐오시설이 언급되거나 확인되지 않았습니다. 주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 밀집된 주상복합 지역으로, 상대적으로 쾌적한 환경을 갖추고 있는 것으로 파악됩니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매10계