나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101733 [1] 서울특별시 강남구 대치동 316 은마아파트 31동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 ""대치역(지하철3호선)"" 북동측 인근에 위치하는 은마아파트 제31동 제14층 제1401호로서 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트 지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(지하철3호선 대치역, 학여울역)이 위치하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

1979.08.30일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 제14층 제1401호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 새시 및 목재 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(별첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

열병합에 의한 지역난방설비, 승강기, 급배수 및 위생설비, 옥내소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 광평수 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 남부순환로(약40m), 서측으로 삼성로(약30m)와 접하며 단지내 도로와 연계되어 차량진출입 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2016-08-26), 지구단위계획구역, 공공청사(저촉), 근린공원(저촉), 도로(저촉), 문화공원(저촉), 일반철도(2024-09-23)(저촉), 일반철도(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역,건축선
<추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101733 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 대치동 316 은마아파트 31동 14층 1401호

용도: 아파트

감정가: 1,780,000,000원 (본 건 지분 감정가)

토지면적: 48.30㎡ (약 14.61평)

토지지분: 24.15㎡ (약 7.31평)

건물면적: 94.76㎡ (약 28.67평)

건물지분: 47.38㎡ (약 14.33평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (전체 단위의 1/2 지분)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

특이사항: 공유자우선매수신고, 중복병합사건, 개발행위허가제한구역

사용승인일: 1979년 08월 30일

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 은마아파트 31동 14층 1401호에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 지역입니다.

지하철 3호선 대치역 및 학여울역 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량으로는 남측의 남부순환로와 서측의 삼성로를 통해 쉽게 접근 가능하며, 단지 내 도로와도 연결되어 차량 진출입이 용이합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 윤OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 3월 16일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(480,000,000원)이며, 해당 권리를 포함한 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각 후 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 1,748,635,685원입니다.

* 임차인 현황

임대 관계는 미상입니다. 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

강남구 대치동은 대한민국 최고의 주거 및 교육 특구 중 하나로, 높은 생활 수준과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

은마아파트는 재건축 사업이 진행 중으로, 향후 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

주변에 다수의 학교와 상업 시설이 밀집해 있어 주거 가치가 높습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내외에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 위치하고 있습니다.

* 교통: 지하철 3호선 대치역, 학여울역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 교육: 대치동 학원가를 비롯한 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 단지 공통 시설: 지역난방 설비, 승강기, 급배수 및 위생 설비, 옥내 소화전 등이 구비되어 있습니다.

* 건축 정보: 1979년 8월 30일 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브 지붕 14층 건물 중 14층에 해당하며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시 및 목재 창호로 마감되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재건축 사업 진행 상태: 은마아파트 재건축 정비사업이 진행 중이며, 조합 설립 인가 후 사업시행인가를 위한 건축심의 등을 준비 중입니다. 관리처분계획은 수립되지 않았으며, 조합원 지위 승계 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다. 사업 지연 또는 변경 가능성이 있습니다.

* 지분 매각: 본 건은 전체 물건의 절반(1/2) 지분만 매각 대상이므로, 낙찰 후 공유자와의 공동 소유 관계가 형성됩니다. 이는 향후 재산권 행사 및 처분에 있어 제약이 따를 수 있으며, 공유자우선매수 신고가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 외에도 개발행위허가제한지역, 공공청사, 근린공원, 도로, 문화공원, 일반철도, 중로3류, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다. 일부는 저촉(overlap)되는 사항이 있습니다.

* 중복 병합 사건: 본 건은 다른 경매 사건과 병합되어 진행되는 사건으로, 절차 진행에 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 강남구 대치동의 핵심 입지에 위치한 은마아파트의 지분 경매입니다.

재건축 사업이 진행 중이라는 점은 미래 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

하지만, 절반의 지분만 매각된다는 점, 복잡한 재건축 사업 진행 단계, 불확실한 임차인 현황, 다수의 토지이용계획 제한 사항 등은 신중한 접근이 요구되는 리스크 요인입니다.

감정가는 17억 8천만원으로 책정되었으나, 이는 향후 재건축으로 인한 미래 가치가 반영된 것으로 보이며, 현재의 거래 시세와는 큰 차이를 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대한민국 부동산 시장의 중심인 강남구 대치동에 위치하여 장기적인 자산 가치 상승이 기대됩니다.

* 재건축 잠재력: 은마아파트 재건축 사업 완료 시 상당한 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 풍부한 인프라: 우수한 교통, 교육, 생활 편의시설을 갖춘 지역입니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 1,780,000,000원

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 아파트 단지 내 전용면적 76.79㎡~84.43㎡의 전체 소유권 매매가는 3억 4천 5백만원 ~ 3억 7천 7백만원 수준으로 확인되었습니다.

그러나 본 건은 전체 아파트 유닛의 절반 지분(47.38㎡)에 대한 경매이며, 감정가는 17억 8천만원으로 책정되어 있습니다.

이는 재건축 사업으로 인한 미래 가치가 감정가에 크게 반영된 것으로 판단됩니다.

제공된 최근 매매 정보와 감정가 사이에 큰 괴리가 존재하므로, 입찰 시에는 이러한 점과 향후 재건축 진행 상황, 공유자와의 관계 형성 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

현재 시점에서는 감정가 수준인 16억원 ~ 19억원 범위 내에서 고려해 볼 수 있으나, 시장 상황 및 잠재 리스크를 충분히 인지한 후 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.