나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102535 [1] 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 4층403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102535 [1] 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매9계 2025타경102535 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 4층403호 | 감정가: 329,000,000원 | 최저가: 263,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102535 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 4층 403호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102535 (1)이며, 감정가는 329,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 소유자는 이OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 토지면적은 18.88㎡ (약 5.71평)이고, 건물면적은 29.61㎡ (약 8.96평)입니다.

1.2. 건물 및 토지 상세

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호이며, 2020년 05월 08일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호 등으로 마감되어 있습니다. 건물 내부에는 위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다. 본건은 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중입니다. 토지는 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서원역(신림선)" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(서원역:신림선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 소유자는 이OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 권리관계는 추가적인 확인이 필요하나, 일반적으로 강제경매는 채무 불이행에 따른 법적 절차로 진행됩니다. 임대관계는 현재 파악되지 않은 상태(미상)이므로, 입찰 전 임차인 현황 및 명도 관련 사항을 면밀히 조사해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 신림동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다가구, 연립주택 등 다양한 주거 형태가 분포하고 있습니다. 또한, 근린생활시설이 함께 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다. 서원역(신림선)이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 지역 내 유동인구 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 생활정보

신림선 서원역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 정류장이 인접해 있어 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다. 주거 지역 내에 위치하여 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공하며, 인근 근린생활시설을 통해 필요한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 건 토지는 여러 규제 사항을 포함하고 있습니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 건축허가·착공제한지역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 공고일로부터 2년(2024. 9. 15.~2025. 9. 14. 연장)입니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025. 1. 4.~2026. 1. 28.), 향후 거래 시 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다. 이러한 제한 사항들은 향후 재건축, 증축, 또는 매각 시 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다. 임대관계가 미상인 점도 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 주변에 별다른 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 투기과열지구 및 재건축 관련 이슈가 있을 수 있으므로 관련 정보를 충분히 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 신림선 서원역 인근의 편리한 교통 여건과 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치한다는 장점을 가지고 있습니다. 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다. 그러나 건축허가·착공제한 지역 지정, 토지거래허가구역 지정 등 다수의 개발 제한 사항과 임대 관계 미상이라는 불확실성이 존재하여 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

신림선 서원역 역세권의 입지적 가치 상승 잠재력이 있습니다. 비교적 신축인 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 장기적인 시세차익을 목표로 하거나, 지역 개발 계획과 규제 완화 추이를 지켜보며 투자하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다. 단, 낙찰 후 임대차 관계 정리 및 건축 제한 사항 해제 여부 등을 철저히 분석해야 리스크를 최소화하고 수익을 극대화할 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계