나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12110 [1] 인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 102동 35층3502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "송도달빛축제공원역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진.출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(송도달빛축제공원역)이 소재하는등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상38층 건물 내 102동 35층 3502호로서,
(사용승인일 : 2018.11.06)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감.
내벽 : 벽지도배 등 마감.
창호 : 새시창호 등 마감.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 지역열병합에의한 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 대체로 사다리형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 40미터, 북동측으로 노폭 약 20미터, 남서측, 남동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 대로1류(폭 35m-40m)(2015-07-13)(대1-송2)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(2015-07-13)(대3-송3)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2015-07-13)(중1-송3)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유수면준공매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-01-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-28)(인천미송유치원 인천동부교육지원청고시2022-47)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천송담초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-04-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경12110 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 102동 35층3502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 609,000,000원

* 토지면적: 38.63㎡ (약 11.68평)

* 토지지분: 38.6348㎡

* 건물면적: 70.38㎡ (약 21.29평)

* 건물지분: 70.3826㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 연수구 송도동 소재 "송도달빛축제공원역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(송도달빛축제공원역)이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통입니다.

* 도로상태: 북서측으로 노폭 약 40미터, 북동측으로 노폭 약 20미터, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 대상 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류, 대로3류, 중로1류에 해당하며, 경제자유구역, 공유수면준공매립지(준공일로부터 10년 동안 매립목적변경 제한)입니다. 또한, 여러 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역) 및 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 1월 18일 접수된 하나은행의 근저당권 (권리금액: 315,700,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 811,300,000원입니다.

* 소멸되는 권리: 등기부등본상 을구의 근저당권 및 갑구의 임의경매, 압류 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 있으나, 구체적인 내용은 명세서상 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트단지와 근린생활시설이 밀집한 주거지역입니다.

* 편의시설: 단지 내외에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 존재하지 않습니다.

1.4. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 38층 건물 내 102동 35층 3502호입니다.

* 사용승인일: 2018년 11월 6일입니다.

* 면적:

* 토지면적: 38.63㎡ (약 11.68평)

* 건물면적: 70.38㎡ (약 21.29평)

* 아파트 정보:

* 아파트명: e편한세상송도아파트

* 주소: 인천광역시 연수구 송도동 319-1

* 총 세대수: 2,708세대

* 단지 전체 연면적: 278,483.3㎡

* 단지 전체 주차대수: 총 3,565대 (지하 3,510대, 지상 55대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 해당 물건은 유동화 물건으로, 채권 매각 과정에서 일반 경매 물건보다 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 임대관계 미확인: 임차인 현황에서 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계가 미상으로 파악되어, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부에 대한 철저한 확인 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

* 공유수면준공매립지 제한: 토지가 공유수면준공매립지로서 준공일로부터 10년간 매립목적 변경이 제한되었으나, 이는 2011년 준공 시점부터 적용되므로 현재는 제한이 해제되었을 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 송도국제도시 내 송도달빛축제공원역 역세권에 위치한 신축 아파트입니다. 비교적 최신 건축물이며, 생활 인프라 접근성이 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정으로 명확하나, 임대차 관계 미확인과 유동화 물건이라는 특수성이 주요 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 송도달빛축제공원역 도보 접근 가능성을 가진 위치입니다.

* 신축 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최근에 건축되어 주거 환경이 우수합니다.

* 송도 국제도시의 미래 가치: 지속적인 개발이 이루어지고 있는 송도국제도시의 성장 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 5일: 70.2331㎡ (15층) - 55,400만원

* 2026년 7월 5일: 70.3826㎡ (5층) - 50,800만원

* 2026년 7월 4일: 70.2331㎡ (13층) - 54,800만원

이상의 최근 매매가는 50,800만원에서 55,400만원 사이로 형성되어 있습니다. 해당 물건의 전용면적 70.38㎡는 이와 유사합니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가 60,900만원은 최근 실거래가 상단(55,400만원)보다 높게 책정되어 있습니다.

* 시세 분석: 5층 거래(50,800만원)는 현재 물건의 35층 고층이라는 점을 감안할 때 상대적으로 낮게 평가될 수 있습니다. 13층 및 15층 거래(54,800만원, 55,400만원)가 더 근접한 시세를 반영합니다. 고층이라는 이점과 더불어, 임대관계 미상 및 유동화 물건이라는 리스크 요소를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 540,000,000원 ~ 570,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.