나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102183 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 28-18 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102183 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 28-18 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매9계 2025타경102183 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 28-18 | 감정가: 605,535,660원 | 최저가: 310,033,000원 | 용도: 다가구주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102183 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102183 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 28-18

용도: 다가구주택

감정가: 605,535,660원

토지면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

건물면적: 366.24㎡ (약 110.81평)

건물 제시외면적: 46.00㎡ (약 13.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채권자: 한OO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 상세 물건 현황

토지

면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

이용상태: 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 현재 다가구주택 건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

건물

구조: 연와조 스라브지붕 지하 1층, 지상 2층 건물로, 1972년 8월 29일 사용승인되었습니다.

면적: 건물 총 면적 366.24㎡ (약 110.81평)이며, 제시외 건물 면적 46.00㎡ (약 13.91평)이 포함됩니다.

이용상태: 1층 주택, 2층 주택, 옥상 주택으로 이용 중이며, 옥상 주택은 위반건축물에 해당합니다.

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 입지 조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며, "봉천초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 학교, 시장 등이 혼재하는 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 서울대입구역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

채권자는 한OO이며, 소유자는 김OO입니다.

제시된 정보만을 바탕으로 한 권리 분석 결과, 추가적인 말소기준권리 및 인수되는 권리사항 파악에는 한계가 있습니다. 강제경매이므로 채권자의 신청에 따라 진행되며, 등기부등본 및 현장 조사를 통해 정확한 권리관계를 확인해야 합니다.

경매 주의사항으로는 토지와 건물이 일괄매각되며, 제시외 건물도 매각에 포함된다는 점입니다.

1.5. 상권 분석

본건이 위치한 봉천동 일대는 주거 밀집 지역으로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

지하철 2호선 서울대입구역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달해 있어 유동인구가 많습니다.

인근에 학교와 시장이 있어 생활 편의 시설 접근성이 우수하며, 배후 주거 단지의 소비력을 바탕으로 하는 지역 상권을 형성하고 있습니다.

1.6. 생활 정보

교육 환경: 봉천초등학교가 도보 거리에 있어 자녀 교육에 유리합니다. 또한, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역)에 해당하므로, 관련 규제 사항을 동작교육청을 통해 최종 확인해야 합니다.

교통: 지하철 2호선 서울대입구역을 통해 강남, 시청 등 서울 주요 도심으로의 이동이 편리합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

편의 시설: 인근 시장을 통해 일상생활에 필요한 다양한 물품 구매가 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

건물 노후도: 1972년 준공된 건물로 건축 연령이 50년 이상 경과하여, 건물 자체의 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

위반건축물: 옥상에 주택이 있으며, 이는 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이러한 위반건축물은 향후 이행강제금 부과, 건축물 대장 변경 제한, 증축/개축 제한 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

도로 접근성: 본건 북서측으로 약 3미터 내외의 도로에 접하고 있어, 차량 통행 및 주차가 다소 불편할 수 있습니다.

토지 이용 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 향후 개발 시 건물의 층수나 용적률에 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2호선 서울대입구역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 교육 시설과 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖춘 다가구주택입니다.

안정적인 임대 수익 창출이 가능한 지역이나, 1972년 준공된 노후 건물이라는 점과 옥상 주택의 위반건축물 등재는 주요 리스크 요인으로 판단됩니다.

따라서, 매수인은 건물 상태 및 위반건축물 관련 제반 사항을 면밀히 파악하고, 리모델링 또는 재건축 가능성 등을 종합적으로 검토한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.9. 투자 포인트

지하철 2호선 서울대입구역과의 접근성이 뛰어나 직주근접 수요 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

교육 시설(봉천초등학교)이 인접해 있어 학부모 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

노후 건물이지만, 잠재적인 리모델링 또는 신축 사업을 통해 건물 가치를 높일 수 있는 기회를 모색할 수 있습니다.

일괄매각 대상이며 제시외 건물도 포함되므로, 이를 활용한 수익성 증대 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계