나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102183 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 28-18 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.03.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""봉천초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 학교, 시장 등이 혼재하는 지역으로서 주거용으로의 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역(서울대입구역-지하철2호선) 등이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대내 사다리형 토지로서 현황 다가구주택 건물의 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태

본건 북서측 노폭 약 3M 내외 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브지붕 지하1층, 지상 2층 건물로서,
(사용승인일: 1972.08.29.)

외벽: 드라이비트 등 마감,
창호: 섀시창호 등 임.

이용상태

본건 1층?주택, 2층?주택, 옥상?주택(위반건축물).

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도 및 사진용지"" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울중앙지방법원 2025타경102183 (1)호 사건에 대한 물건 보고서입니다.

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 28-18 소재의 다가구주택으로, 감정평가액은 605,535,660원입니다.

토지 면적은 66.00㎡ (약 19.97평)이며, 건물 면적은 91.56㎡ (약 27.70평)입니다.

부속 토지 및 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 한OO (한 )입니다.

건축물대장 상 옥상 부분이 주택으로 사용되어 위반건축물로 등재되어 있습니다.

건물의 사용승인일은 1972년 8월 29일로, 노후된 건물입니다.

1.1. 면적 정보

토지 면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

건물 면적: 91.56㎡ (약 27.70평)

건물 제시외 면적: 23.00㎡ (약 6.96평)

2. 입지조건

본건 토지는 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '봉천초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 학교, 시장 등이 혼재하는 지역으로서 주거용으로의 제반 주위환경은 보통입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 서울대입구역이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

토지는 완경사지대 내 사다리형이며, 현재 다가구주택 건물의 부지로 이용 중입니다.

본건 북서측으로는 노폭 약 3M 내외의 도로가 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에 혐오시설은 특별히 확인되지 않으나, 교육환경보호구역으로 최종 확인이 필요한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 2월 26일 접수된 한영선(채권자)의 강제경매 개시결정입니다.

등기부 상 선순위 임차권으로 을구 13번, 한영선 소유의 주택임차권(보증금 2억 6천만원, 확정일자 2021년 9월 14일)이 존재하며, 배당에서 보증금 전액을 받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

보증금: 220,000,000원

전입일자: 2024년 5월 31일

확정일자: 2024년 5월 21일

대항력: 있음

* 임차인: 송

보증금: 130,000,000원

전입일자: 2022년 12월 9일

확정일자: 2022년 12월 9일

대항력: 있음

* 임차인: 한

보증금: 260,000,000원

전입일자: 2021년 9월 14일

확정일자: 2021년 9월 14일

대항력: 있음

모든 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 임차인 한영선의 보증금 2억 6천만원은 선순위 임차권으로 매수인이 인수할 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 서울특별시 관악구 봉천동의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

주변에는 단독, 다가구, 다세대주택이 혼재하며, 학교와 시장 등 생활 편의시설이 인접해 있어 배후 수요가 확보된 지역입니다.

지하철 2호선 서울대입구역 인근으로, 역세권 프리미엄과 함께 지역 상권의 발달 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 서울대입구역 및 다수의 버스노선 이용이 편리합니다.

* 교육: 봉천초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역에 해당합니다.

* 편의시설: 지역 시장 및 다양한 상점들이 주변에 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 임차인 한영선(2억 6천만원)의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 추가적인 인수 비용으로 작용할 수 있습니다.

* 위반건축물: 건물 옥상에 주택으로 사용 중인 위반건축물이 등재되어 있어, 철거 또는 원상복구 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 협소한 도로: 건물 북서측으로 약 3M의 도로만 접하고 있어 차량 통행이나 건물 신축 시 건축법규 적용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후: 1972년 준공된 건물로, 상당한 노후화가 진행되어 리모델링 또는 재건축 시 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동의 역세권 인근에 위치한 다가구주택으로, 주거 밀집 지역의 특성을 가지고 있습니다.

하지만 대항력 있는 선순위 임차인(한영선)의 보증금 인수 문제, 위반건축물 등재, 협소한 도로, 건물 노후화 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

따라서 철저한 권리 분석과 더불어 인수해야 할 임차인 보증금, 위반건축물 관련 비용, 건물 상태 등을 면밀히 검토한 후 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 2호선 서울대입구역 인근의 우수한 입지를 바탕으로 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 주거 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 노후 건물로서 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액에서 매수인이 인수해야 할 보증금(한영선 2억 6천만원)을 제외하고 산정합니다.

감정가: 605,535,660원

인수 보증금 (한영선): 260,000,000원

예상 입찰가: 605,535,660원 - 260,000,000원 = 345,535,660원 (약 3억 4,553만 5,660원)

이는 낙찰 후 해당 임차인의 보증금을 인수한다는 가정 하에 산출된 가격이며, 실제 입찰 시에는 부동산 시장 상황, 경쟁 물건, 추가 인수 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.