나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경618 [1] 서울특별시 중구 신당동 217-1 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경618 [1] 서울특별시 중구 신당동 217-1 판매시설 경매

• 사건번호: 2025타경618
• 주소: 서울특별시 중구 신당동 217-1
• 감정가: 27,000,000원
• 최저가: 13,824,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 판매시설

서울중앙지방법원 경매9계 2025타경618 | 소재지: 서울특별시 중구 신당동 217-1 | 감정가: 27,000,000원 | 최저가: 13,824,000원 | 용도: 판매시설

1. 서울중앙지방법원 2025타경618 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경618 (1)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 217-1

용도: 판매시설

감정가: 27,000,000원 (2천 7백만원)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 유OO

채권자: 신OOOOOOOOO

1.1. 2.면적 및 지분

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지 지분율: 0%

건물면적: 10.91㎡ (약 3.30평)

건물 지분율: 1090.90905% (매각대상: 건물만 매각)

1.1. 3.건물 정보

구조: 철근콘크리트조 평옥개 4층건 내 제4층가31호

사용승인일: 1969년 7월 2일

외벽: 알루미늄 복합판넬 마감 등

내벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등

창호: 알루미늄 샷시 창호

1.1. 4.이용 및 설비 현황

이용상태: 점포로 이용 중, 현황 공실

설비내역: 위생 및 급배수설비, 중앙공급식 난방설비, 승강기설비, 소화전설비

1.1. 5.토지 및 도로 상황

토지 형상 및 이용상태: 평탄한 가장형 토지, 점포 및 사무실 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 12미터, 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

1.1. 6.토지 이용 계획 및 제한 사항

일반상업지역, 지구단위계획구역 (동대문역사문화공원 주변), 도로, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심(4대문안), 건축선 등 다수의 규제 사항이 존재합니다.

1.1. 7.공부와의 차이 및 특이사항

공부 상 '내제4층가31호'로 기재되어 있으나, 현황 '제4층제C동제11호'로 관리 중인 것으로 조사되었습니다. (경매 참여자 재확인 필요)

임대미상임.

2. 입지조건

본 물건은 지하철 1, 4호선 '동대문역'에서 남동측에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하며, 차량 진출입도 용이한 편입니다. 동대문역 일대는 판매시설, 도매시장, 대형 쇼핑몰 등이 밀집한 상업 중심지로 유동인구가 풍부한 지역입니다. 특히 동대문 디자인 플라자(DDP)와 가까워 관광객의 접근성도 높습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자인 신OOOOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다. 소유자 겸 채무자는 유OO입니다. 일반적인 강제경매 절차상 매각으로 인해 기존의 권리들은 소멸될 가능성이 높으나, 정확한 권리 관계는 법원 경매 물건 명세서 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다. 특히, '건물만 매각' 대상이며 토지 지분율이 0%인 점, 그리고 건물 면적에 비해 건물 지분율 수치가 비정상적으로 높은 점(1090.90905%)은 소유권 구조가 복잡할 수 있음을 시사하므로, 해당 부분에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 공부 상 호수와 현황 호수의 차이(내제4층가31호 vs 제4층제C동제11호) 또한 명확한 확인이 요구되는 사항입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 중구 신당동 일대는 서울의 대표적인 상업 및 쇼핑 중심지입니다. 지하철역을 중심으로 대규모 상가와 도매시장, 백화점 등이 밀집해 있어 연중 내내 많은 국내외 방문객으로 붐빕니다. 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 영업이 가능하며, 높은 유동인구를 바탕으로 안정적인 매출 확보가 기대되는 지역입니다. 동대문역이라는 1호선과 4호선이 교차하는 역세권의 접근성은 상권의 핵심적인 강점입니다. 다만, 최근 온라인 쇼핑 확산과 중국산 의류 공세 등으로 인해 일부 소매 상가의 공실률이 높아지고 상권이 위축될 수 있다는 분석도 있습니다.

5. 생활정보

상업 및 업무 시설이 발달한 지역으로, 각종 편의시설, 식음료 매장, 금융기관 등이 풍부합니다. 대중교통 이용이 편리하여 서울 전 지역으로의 이동이 수월하며, 동대문시장, DDP, 쇼핑몰 등을 통해 쇼핑, 문화, 여가를 즐길 수 있는 다양한 시설들이 인근에 밀집해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 건물 노후화: 1969년 사용승인된 건물로, 50년 이상 경과되어 구조적 안전 진단, 내부 리모델링, 설비 교체 등 추가적인 유지보수 및 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 공부와 현황 불일치: 공부 상 호수와 실제 관리되는 호수의 차이가 명확한 확인이 필요하며, 이는 추후 명도 및 소유권 행사 과정에서 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

3. 복잡한 소유권 구조: '건물만 매각' 및 이례적인 건물 지분율 표시는 토지 소유권과의 관계, 구분 소유권의 형태 등에 대한 철저한 조사를 요구합니다. 토지 소유권이 분리되어 있거나 임대차 관계가 있을 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 현황 공실: 현재 공실 상태로 바로 임대 수익을 기대하기는 어렵습니다. 공실의 원인(시장 경쟁, 건물 상태 등)을 파악하고, 적절한 임차인 확보 방안을 마련해야 합니다.

5. 강한 규제 지역: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 최고높이 제한 지역 등 다양한 도시계획 및 건축 규제가 적용되므로, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

6. 동대문 상권의 변화: 최근 온라인 쇼핑의 강세로 인해 동대문 상권의 일부가 위축되고 공실률이 높아지는 추세이므로, 투자 전 상권의 현재 상황과 미래 전망을 면밀히 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동대문역이라는 서울의 핵심 상업 지역에 위치하여 입지적 가치가 매우 높습니다. 높은 유동인구와 풍부한 상업 시설을 바탕으로 잠재적인 사업 가치가 충분합니다. 그러나 50년 이상 경과된 건물 노후화, 공부 상 호수와 현황의 불일치, 그리고 토지 소유권과의 복잡한 관계 가능성 등은 투자 시 신중한 검토와 추가적인 확인이 반드시 필요한 부분입니다. 현재 공실 상태임을 감안할 때, 투자자는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 판단하여 의사결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

1. 탁월한 입지: 동대문역 초역세권이라는 상징적인 위치는 어떤 사업이든 집객 효과를 극대화할 수 있는 강력한 장점입니다.

2. 리모델링 및 공간 재창출: 노후된 건물이지만, 잠재력을 발휘하여 트렌디한 상가, 사무실 등으로 리모델링하여 부가가치를 높일 수 있습니다.

3. 탄탄한 배후 수요: 동대문 상권의 지속적인 활성화와 풍부한 국내외 관광객, 지역 주민을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

4. 저평가 가능성: 권리 관계나 건물 상태 등으로 인해 일반 시장 가치 대비 저평가될 여지가 있다면, 이를 통해 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

5. 상권 변화 대응: 온라인 플랫폼과의 경쟁 속에서 차별화된 온·오프라인 전략을 수립한다면, 변화하는 상권에서도 기회를 창출할 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계