나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경618 [1] 서울특별시 중구 신당동 217-1 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 중구 신당동 소재 지하철 1,4호선 '동대문역' 남동측에 위치하며, 인근은 판매시설, 도매시장, 대형 쇼핑몰, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 1,4호선 ""동대문역"" 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콩크리트조 평옥개 4층건 내 제4층가31호로서,
［사용승인일: 1969.07.02］
외벽: 알루미늄 복합판넬 붙임 등 마감,
내벽: 모르타르 위 페인팅 등 마감,
창호: 알루미늄 샷시 창호임.

이용상태

점포로 이용중이며 현황 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 중앙공급식 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 가장형 토지로서 점포 및 사무실 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12미터, 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):
일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안),건축선

기호(2):
일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)

공부와의 차이

본건은 귀 제시목록,공부 상 ‘내제4층가31호’로 기재되어 있으나, 관리사무소 확인 결과 현황 ‘제4층제C동제11호’로 관리하고 있는 것으로 조사 되었으니 경매참여자분은 재방문 하시어 확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경618 (1)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 217-1 (도로명 주소: 서울특별시 중구 청계천로 298)

용도: 제1종근린생활시설 (점포, 사무실)

감정가: 27,000,000원

토지 면적: 0.00㎡ (토지 지분: 0㎡)

건물 면적: 10.91㎡ (약 3.30평) (건물 지분: 10.91㎡)

매각 대상: 건물만 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신평화패션타운관리단

건물 구조: 철근콘크리트조 평옥개 4층건 내 제4층

사용승인일: 1969년 07월 02일 (건축 후 약 57년 경과)

특이사항: 건물만 매각, 공부 상 주소와 현황 주소 불일치, 대지권 없음, 위반건축물 등재

주의사항:

특수물건정보: 건물만 매각

2. 입지조건

본건은 서울특별시 중구 신당동에 위치하며, 지하철 1, 4호선 '동대문역'에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경

인근 지역은 판매시설, 도매시장, 대형 쇼핑몰, 각종 근린생활시설 등이 밀집하여 형성된 지역입니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 지하철 1, 4호선 '동대문역'과 다수의 노선버스를 이용할 수 있는 교통 요충지입니다.

* 인접 도로 상태

건물 북측으로 노폭 약 12미터, 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 말소기준권리인 2025년 2월 26일자 신평화패션타운관리단의 강제경매 개시결정 등기 전에 설정된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리

2025년 2월 26일 강제경매 (채권자: 신평화패션타운관리단, 채권금액: 8,288,484원)

* 등기부 요약

갑2 (2011-04-06): 소유권이전 (김민아) - 말소 예상

갑3 (2014-07-10): 소유권이전 (유재홍, 매매 120,000,000원) - 말소 예상

갑4 (2025-02-26): 강제경매 (신평화패션타운관리단) - 말소기준권리

* 임차인 현황

인수되는 보증금은 합계 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

*

임대차 관계가 미상인 점을 고려하여, 보증금 또는 차임이 존재하며 이를 인수해야 할 가능성은 낮으나, 명도 진행 시 해당 점유자와의 협의 과정에서 예기치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 동대문역 인근은 서울의 대표적인 상업 및 패션 유통 중심지로서, 풍부한 유동인구와 높은 상업 활동성을 자랑합니다.

* 주요 상권 특징

판매시설, 도매시장, 대형 쇼핑몰, 각종 소매점 및 근린생활시설이 집적되어 있어 활발한 소비 활동이 이루어지고 있습니다.

* 잠재 고객

지역 거주민, 방문객, 타 지역에서 온 구매객 등 다양한 수요층을 확보하고 있습니다.

* 업종 적합성

점포 및 사무실 용도로 활용 가능하며, 소규모 판매업, 서비스업 등 다양한 업종 전환을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

인근에 다수의 대형 쇼핑몰과 현대적인 쇼핑센터, 전통적인 도매시장 등이 소재하여 쇼핑 및 여가 활동을 즐기기에 편리합니다.

* 주변 시설

상업 및 업무 시설이 발달해 있으며, 기본적인 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설 정보

주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

* 건물만 매각

토지에 대한 소유권이나 별도의 대지사용권이 없는 상태에서 건물만 매각되므로, 건물 철거 또는 토지 소유주와의 사용권 분쟁 가능성이 있습니다. (물건명세서상 '소유권대지권이 없는 상태에서 거래됨' 명시)

* 건물 노후

사용승인일이 1969년으로 건물 노후화가 상당하여, 유지보수 및 리모델링에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이

공부상의 건물 명칭 및 호수('내제4층가31호')와 현황 관리상의 호수('제4층제C동제11호')가 다릅니다. 이로 인해 추후 재산권 행사 시 혼란이 발생할 수 있으며, 입찰 전 현장 재확인이 필수적입니다.

* 위반건축물 등재

건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있어, 해당 위반사항 해소 전까지 건축물대장 변경, 증축, 개축, 대수선 등에 제한이 따를 수 있으며, 이행강제금 부과 가능성도 있습니다.

* 임대차 정보 미상

명확한 임대차 내역이 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 점유자 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울의 핵심 상업지구인 동대문역세권에 위치한 소액 투자 가능 물건입니다. 낮은 감정가로 접근이 용이하다는 장점이 있으나, 건물만 매각되는 점, 상당한 건물 노후화, 공부와의 차이, 위반건축물 등재, 대지권 부재, 불분명한 임대차 관계 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다.

따라서 본 물건에 대한 투자는 해당 리스크 요인들을 충분히 이해하고, 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 바탕으로 신중하게 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지 조건

동대문역 초역세권의 우수한 접근성과 배후수요를 갖춘 지역에 위치합니다.

* 소액 투자 가능성

2,700만원의 낮은 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

* 상권 활성화

지속적으로 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로, 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가, 유사 물건의 최근 거래 시세, 본건이 가진 명도 저항, 건물 노후화로 인한 예상 수리 비용, 대지권 부재로 인한 토지 사용권 확보 방안 마련 비용, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 하므로, 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 별도의 심층적인 시장 조사 및 전문가 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.