나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102182 [1] 서울특별시 관악구 신림동 563-51 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산감정 · 평가일 2025.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""조원초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주
택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 노선 버스 정류장 및 근거리에 전철역이 소재하여 대중교통사
정은 무난함.

형태 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서 단독주택 및 제2종근린생활시설 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약6m 및 동측으로 노폭 약4m의 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한
사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서
외벽: 석재 등 마감,
창호: 샷시 창호 마감.

이용상태

1층 : 현황 다중주택 3가구(101호, 102호, 103호), 주차장,
2층 : 다중주택 4가구(201호, 202호, 203호, 204호),
3층 : 다중주택 4가구(301호, 302호, 303호, 304호),
4층 : 다중주택 4가구(401호, 402호, 403호, 404호),
옥탑1층 : 계단실.

설비내역

각 호수에 급.배수시설, 위생설비, 난방설비 및 본 건물에 승강기설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

1) 본 건물 1층 공부상 용도는 제2종근린생횔시설(사무소) 이나, 현황은 주택 및 주차장임.
2) 본 건물 2층 건축물현황도상 공동취사시설은 현황은 주택임.
3) 본 건물 2층~4층은 공부 면적 보다 실측 면적이 과대(후첨 '건물개황도' 참조)하며, 이는
확장형 발코니 면적 등 증가로 인하여 실측 면적이 증가한 것임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건물의 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102182 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 563-51 (도로명 주소: 서울특별시 관악구 남부순환로141가길 8-7)

* 용도: 다가구주택 (건축물대장상 단독주택 외 1)

* 감정가: 2,420,054,560원

* 토지면적: 155.40㎡ (약 47.01평)

* 건물면적: 338.07㎡ (약 102.27평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 울산수산업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 신림동 소재 "조원초등학교" 남측 인근.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 점포 등이 혼재하는 지역.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 노선 버스 정류장 및 근거리 전철역 소재하여 대중교통 이용 편리.

* 토지: 세장형의 평탄한 토지.

* 도로: 북측 약 6m, 동측 약 4m 포장 도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (2023년 7월 18일 접수, 주식회사하나엔피엘대부 근저당권)

* 권리 소멸: 등기부등본상 모든 권리(근저당, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 미확인 권리: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다. 이는 반드시 추가 확인이 필요한 사항입니다.

* 임차인 현황:

* 강 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-04, 확정 2023-08-11, 배당신고 2025-04-21, 대항력 없음.

* 곽 : 보증금 110,000,000원, 차임 30,000원, 전입 2023-08-10, 확정 2023-07-31, 배당신고 2025-03-14, 대항력 없음.

* 구 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-07-29, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음. (주의 필요: 보증금 및 차임 정보 미확인)

* 김 : 보증금 130,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-09-01, 확정 2023-08-14, 배당신고 2025-04-11, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-04, 확정 2023-07-25, 배당신고 2025-03-13, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-04-19, 확정 2024-04-19, 배당신고 2025-03-18, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 150,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2023-09-04, 확정 2023-08-07, 배당신고 2025-03-07, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-25, 확정 2023-07-25, 배당신고 -, 대항력 없음. (주의 필요: 배당신고일 미확인)

* 배 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-25, 확정 2023-07-25, 배당신고 2025-03-11, 대항력 없음.

* 배 : 보증금 130,000,000원, 차임 180,000원, 전입 2023-08-10, 확정 2023-07-24, 배당신고 2025-03-18, 대항력 없음.

* 옥 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-14, 확정 2023-06-28, 배당신고 2025-04-11, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2024-12-11, 확정 2024-12-11, 배당신고 2025-04-07, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-14, 확정 2023-09-18, 배당신고 2025-03-18, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 20,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2023-08-14, 확정 2023-08-14, 배당신고 2025-03-06, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 130,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2023-08-21, 확정 2023-07-31, 배당신고 2025-03-31, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 13,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-18, 확정 2023-08-28, 배당신고 2025-03-12, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 120,000,000원, 차임 180,000원, 전입 2023-08-09, 확정 2023-07-14, 배당신고 2025-04-25, 대항력 없음.

* 총 인수 보증금: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 경매 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서울 관악구 신림동은 대학가 및 주거 밀집 지역으로, 임대 수요가 풍부한 곳입니다. 본 물건은 "조원초등학교" 인근에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 시설: 단독, 다세대, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 점포 등 다양한 주거 형태와 상업 시설이 혼재하여 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 조원초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 버스 정류장 및 전철역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설 및 점포가 주변에 많아 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 공부와 현황의 차이: 1층의 제2종근린생활시설(사무소)이 현황 주택 및 주차장으로 이용 중이며, 2층~4층은 공부 면적 대비 실측 면적이 확장(발코니 등)으로 인해 과대하게 나왔습니다. 이는 추후 건축물 대장 정리나 활용 시 문제가 될 수 있습니다.

* 미확인 권리 존재 가능성: 물건명세서 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되었으나, 등기부상 확인되지 않는 부분이므로 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

* 명도 관련: 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 일부 임차인의 배당신고일이 누락되거나 보증금/차임 정보가 미확인된 경우가 있어 명도 진행 시 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역 등 법적 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 관악구 신림동의 준수한 입지에 위치한 다가구주택으로, 안정적인 주거 환경과 편리한 교통을 갖추고 있습니다.

* 전반적인 권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서에 기재된 '미확인 지상권'에 대한 철저한 검토가 선행되어야 합니다.

* 건축물 대장 상 용도 및 면적 차이는 향후 명확히 확인 및 정리할 필요가 있습니다.

* 모든 임차인이 대항력은 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 사항에 대한 세심한 주의가 요구됩니다.

* 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 투자한다면, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 다가구주택으로서 꾸준한 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 우수한 접근성: 대중교통 이용이 편리하고 차량 접근이 용이하여 임차인 모집에 유리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 신림동 일대의 지속적인 도시 개발 계획으로 인한 향후 가치 상승 기대.

* 초등학교 인접: 자녀가 있는 세대에게 매력적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 낙찰가의 총액이 매수인의 부담이 됩니다.

* 예상 입찰가는 감정가(2,420,054,560원)를 기준으로 하되, 현재 부동산 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 본 물건의 잠재적 리스크(미확인 권리, 공부와의 차이 등) 해소 비용, 명도 비용, 향후 공실률 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 전문적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 물건의 가치를 재평가한 후, 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.