나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102590 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 6층608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철2호선""구로디지털단지역""남측 인근에 위치하는 지밸리마인드 제6층 제608호로서 주위는 아파트, 단독주택, 오피스텔, 업무시설, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 ""구로디지털단지역""이 소재하여 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 제6층 제608호로서
외벽 : 돌붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 오피스텔로 내부는 복층임.(후첨 건물개황도 및 건축물현황도 참조)

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단으로 인접 도로와 등고 평탄한 세장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

로폭 약 55미터, 로폭 약 4미터, 로폭 약 7미터의 도로와 북서측 및 북측, 남동측으로 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 1655-15
도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(대림지역중심(서울특별시 관악구 고시 제2017-99호(2017.12.21.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
신림동 1655-17
도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(대림지역중심(서울특별시 관악구 고시 제2017-99호(2017.12.21.))) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 6층 608호에 소재하는 오피스텔입니다. 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제6층 제608호입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 4.07㎡ (약 1.23평)이며, 건물면적은 17.57㎡ (약 5.31평)입니다. 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다. 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

본건의 감정평가액은 195,000,000원입니다. 본 경매는 부동산강제경매이며, 사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102590 (1)입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 '구로디지털단지역' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 단독주택, 오피스텔, 업무시설, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 업무 복합지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 '구로디지털단지역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

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3.1. 임차인 현황

본건에는 주택도시보증공사(권 )이 임차인으로 등재되어 있습니다. 보증금은 190,000,000원이며 차임은 0원입니다. 전입일자는 2022년 10월 27일, 확정일자는 2022년 10월 5일이며, 배당신고일자는 2023년 12월 7일입니다. 임차인의 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 물건명세서 상의 특이사항으로는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다고 명시되어 있습니다.

3.2. 권리 인수/소멸 여부

본건의 말소기준권리는 2025년 4월 3일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다. 등기부등본 상 모든 권리관계는 해당 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정이므로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 구로디지털단지 일대는 IT 기업들이 밀집한 업무지구로서, 직주근접을 희망하는 수요가 풍부합니다. [cite:G] 단지 인근에는 대형마트, 식당가, 금융기관 등 다양한 상업 및 편의시설이 집중되어 있어 생활 편의성이 높습니다. [cite:F]

4.2. 개발 계획

주변 지역에 대한 특별한 개발 계획 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

단지 인근에 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다. [cite:F]

5.2. 유해시설

주변 지역은 주로 업무지구로 형성되어 있어, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다. [cite:H]

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관련 리스크

임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있고, 물건명세서 상의 조건으로 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없으나, 모든 권리관계는 등기부등본 및 관련 법령을 통해 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 건물/물리적 리스크

제시외 면적이 없는 것으로 보아 건물 자체의 불법 건축물 등 물리적 하자는 없을 것으로 추정되나, 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

본건은 소형 면적의 오피스텔이며 복층 구조로 되어 있어, 특정 수요층에 한정될 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본건은 서울 구로디지털단지역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 감정가는 195,000,000원이며, 권리 분석상 매수인에게 인수되는 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 소형 복층 구조는 1인 가구나 소규모 사업장으로 활용하기에 적합하며, 주변의 풍부한 업무 및 상업시설은 안정적인 임대 수요를 기대하게 합니다.

8. 투자 포인트

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* 우수한 역세권 입지 및 편리한 교통망

* 구로디지털단지 내 풍부한 직주근접형 배후 수요

* 권리관계 명확 및 매수인에게 인수되는 임차보증금 없음

* 소형 면적 및 복층 구조로 인한 높은 활용도

9. 예상 입찰가

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시세 분석:

본건은 17.57㎡ (약 5.31평) 면적으로, 감정가는 195,000,000원입니다. 이는 평당 약 3,670만 원 수준으로, 주변 오피스텔의 평균 매매가인 평당 3,000만 원 ~ 3,500만 원 [cite:C] 보다 다소 높은 편입니다. 다만, 구로디지털단지역 인근 소형 오피스텔은 안정적인 임대 수요 [cite:E] 와 역세권 입지 [cite:G] 를 고려할 때, 유사 면적의 매물이 1억 8천만 원에서 2억 1천만 원 선 [cite:A] 에서 거래되고 있으며, 최근에는 약 1억 9천만 원에 거래된 사례 [cite:B] 도 있습니다. 본건의 경우, 소형 복층 구조와 15층 건물의 6층이라는 점, 그리고 권리상 매수인에게 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가:

188,000,000원

근거:

현 시세 분석 결과, 감정가(195,000,000원)보다 다소 낮은 1억 8천 8백만 원 선에서 입찰하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 시장 평균가 범위 내에서 안정적인 투자 수익을 확보하기 위함입니다.

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{"query": "서울시 관악구 신림동 1655-15 오피스텔 시세", "answer": "지밸리마인드 오피스텔 17㎡ 타입 매매가는 1억 8천만 원에서 2억 1천만 원 선입니다. [cite: A] 최근 거래된 유사 면적 오피스텔은 약 1억 9천만 원에 거래되었습니다. [cite: B] 관악구 신림동 일대 오피스텔 평당 평균 매매가는 3,000만 원 ~ 3,500만 원 수준입니다. [cite: C]"},

{"query": "구로디지털단지역 오피스텔 매매가", "answer": "구로디지털단지역 인근 신축 오피스텔은 평당 3,500만 원 이상을 호가합니다. [cite: D] 역세권 소형 오피스텔은 안정적인 임대 수익률로 인해 꾸준한 수요를 보입니다. [cite: E]"},

{"query": "지밸리마인드 주변 상업시설", "answer": "단지 인근에 대형마트, 백화점, 식당가, 금융기관 등 다양한 상업 및 편의시설이 집중되어 있습니다. [cite: F] 구로디지털단지는 IT 기업 밀집 지역으로, 직주근접형 오피스텔 수요가 풍부합니다. [cite: G]"},

{"query": "구로디지털단지역 혐오시설", "answer": "구로디지털단지역 주변은 주로 업무지구로, 인근에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다. [cite: H]"}

]

```

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