나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102219 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102219 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경102219
• 주소: 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 아르떼빌, 2층201호
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매8계 2025타경102219 | 소재지: 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 아르떼빌, 2층201호 | 감정가: 279,000,000원 | 최저가: 178,560,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102219 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102219 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 279,000,000원

토지면적: 17.06㎡ (약 5.16평)

토지지분: 17.06㎡ (약 5.16평)

건물면적: 16.41㎡ (약 4.96평)

건물지분: 16.41㎡ (약 4.96평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 06월 10일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 6층 내 제2층 제201호

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 인헌고등학교 남서측 인근에 위치합니다.

건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

본건 북측으로는 노폭 약 6m 도로에 접해 있습니다.

주위 환경은 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

1.3. 권리분석

경매구분은 부동산강제경매입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

등기부상 확인된 주요 권리사항으로는 김래영 씨의 임차권 설정이 있습니다. 임대차계약일자는 2021년 8월 23일이며, 임차보증금은 295,000,000원입니다.

본건 건물은 2021년 6월 10일에 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다.

본 건의 말소기준권리 및 임차인의 대항력 유무, 보증금 인수 여부 등 상세한 권리관계는 별도의 심층 분석이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 봉천동 일대는 서울의 주요 주거 지역 중 하나로, 다세대주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

인헌고등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 인프라가 갖추어져 있습니다.

대중교통 이용이 편리한 편이며, 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 비교적 용이합니다.

1.5. 생활정보

주변에 인헌고등학교를 비롯한 학교 시설이 인접해 있습니다.

2021년 사용 승인된 신축 건물로, 비교적 현대적이고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

교통 측면에서는 마을버스 이용이 가능하며, 근처에 버스 정류장이 있습니다. 또한, 지하철 2호선 서울대입구역 및 봉천역을 도보 또는 짧은 버스 이동으로 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 우수합니다. 낙성대공원과 같은 녹지 공간도 이용 가능하나, 일부 이동이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요하게 고려해야 할 리스크는 295,000,000원의 임차보증금 설정입니다. 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 경우, 총 투자 비용이 크게 증가하므로 신중한 검토가 필요합니다. 임차인의 대항력 유무 및 배당 순위에 대한 철저한 권리분석이 필수적입니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있으나, 이는 서울 시내 다수 지역에서 공통적으로 적용되는 규제이므로 직접적인 투자 리스크로 작용할 가능성은 낮습니다.

최신 건물이라 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성은 적으나, 향후 건물 관리 및 유지보수 관련 비용 발생은 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건 서울중앙지방법원 2025타경102219 (1) 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 신축 다세대주택으로, 인헌고등학교 인근에 자리하여 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 2021년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 상태를 유지하고 있습니다.

하지만, 2억 9천 5백만원이라는 고액의 임차보증금이 설정되어 있어, 낙찰 후 임차 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 권리분석이 최우선적으로 요구됩니다. 임차인의 법적 지위와 보증금 회수 가능성을 정확히 파악해야 최종적인 투자 가치를 판단할 수 있습니다. 따라서, 심도 있는 법률 및 권리 분석 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물(2021년 사용승인)로, 건물 자체의 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

봉천동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 곳으로, 장기적인 관점에서 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

서울 시내 주요 지역으로의 대중교통 접근성이 우수하여 임차인 모집에 유리할 수 있습니다.

필수 확인 사항: 임차권의 대항력 유무와 보증금 인수 조건에 대한 완벽한 분석이 본건 투자의 성공 여부를 결정짓는 가장 중요한 요소입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계