나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102219 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""인헌고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 마을버스 등이 정차하는 버스정류장이 소재하는 등 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지상 6층 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2021-06-10)

외 벽 : 석재타일 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세 이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조바람.)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 소화설비, 승강기설비, 보안설비(공동현관 등) 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금295,000,000원
임대차계약일자 : 2021년 08월 23일
임차권자 : 김래영

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울중앙지방법원 2025타경102219 (1) 사건으로, 서울특별시 관악구 봉천동 180-252번지에 소재한 아르떼빌 2층 201호 다세대주택입니다. 건물은 2021년 6월 10일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조입니다. 감정가는 279,000,000원입니다. 토지 면적은 17.06㎡ (약 5.16평)이며, 건물 면적은 16.41㎡ (약 4.96평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 인헌고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 마을버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건 북측으로는 노폭 약 6m의 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 관악세무서장의 압류(2025년 1월 15일 접수)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 분석으로는 소유권보존 등기(이애자 외 3명)가 있으며, 이후 공유자 전원 지분 이전(서정훈)이 있었습니다. 주택임차권(김래영, 임차보증금 295,000,000원)이 등기되었으나, 본 매각 조건에 따라 말소될 예정입니다. 이후 여러 압류 및 강제경매 개시 결정이 있었으며, 본 건의 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 인해 매각이 진행됩니다.

임차인 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 295,000,000원

* 임대차계약일: 2021년 08월 23일

* 전입일자: 2021년 09월 27일

* 확정일자: 2021년 08월 23일

* 대항력: 없음 (주의사항 및 매각조건에 따라 매수인이 인수하지 않음)

* 비고: 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 따라서 이 임차인의 보증금은 매수인이 인수할 의무가 없습니다.

* 임차인: 김 (본건 임차인)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 04월 05일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 없으므로 인수 여부는 무관하나, 대항력이 있어 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 서울 관악구 봉천동 지역은 주거 밀집 지역으로서 꾸준한 수요가 있는 곳입니다. 제공된 최근 매매 사례들을 분석해 보면 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 6일 거래된 1688-27번지 소재 다세대주택(1688-27)은 69㎡ 면적에 385,000,000원에 거래되었으며, 2003년 준공된 건물입니다. (평당 약 558만원)

* 2026년 7월 3일 거래된 41-7번지 소재 성진리치빌6차 다세대주택은 39.75㎡ 면적에 540,000,000원에 거래되었으며, 2022년 준공된 비교적 신축 건물입니다. (평당 약 1,358만원)

* 2026년 7월 1일 거래된 100-84번지 소재 비쥬타운B 다세대주택은 26.98㎡ 면적에 283,000,000원에 거래되었으며, 2016년 준공된 건물입니다. (평당 약 1,049만원)

본 건은 16.41㎡의 소형 면적이며 2021년 준공된 신축 건물로, 최근 거래된 2016년식 26.98㎡ 면적의 비쥬타운B(평당 약 1,049만원)와 비교할 때, 신축 연식의 이점을 고려하면 평당 가격은 유사하거나 소폭 높을 수 있습니다. 하지만, 매우 작은 면적은 거래 시 장점이 될 수도, 단점이 될 수도 있습니다. 2022년 준공된 성진리치빌6차의 높은 평당가는 최신 건물 및 고급 마감 등의 요인이 반영된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

인헌고등학교가 인근에 위치하며, 주변에는 다양한 다세대주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 서울시 관악구 봉천동은 도심 접근성이 양호한 지역으로, 학군 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 주거 지역입니다.

* 주변 교통: 차량 진출입이 용이하며, 마을버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 교육시설: 인헌고등학교가 인근에 위치합니다.

* 주거 환경: 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 존재입니다. 해당 임차인은 보증금이 0원임에도 불구하고 2024년 4월 5일에 전입 신고를 마치고 대항력을 갖추었습니다. 이는 향후 명도 과정에서 법적 절차나 추가 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

또한, "대항력 있는 임차인"이라는 특이사항은 있으나, 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됨에 따라 김래영 씨 관련 대항력 및 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 명확한 권리관계 확인이 중요합니다.

마지막으로, 16.41㎡의 매우 작은 전용 면적은 향후 환금성 측면에서 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축 다세대주택임에도 불구하고, 감정가 279,000,000원 대비 최근 유사 면적 거래 사례의 시세가 170,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 파악되어 가격 격차가 존재합니다. 이는 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

다만, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 보증금 295,000,000원은 매수인이 인수하지 않으므로, 이는 매수자에게 큰 이점으로 작용할 것입니다. 주요 리스크는 보증금 0원에 대항력이 있는 신규 임차인 김 씨의 명도 문제입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적: 16.41㎡의 작은 면적으로, 소액 투자자나 1인 가구 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 즉시 주거 또는 임대 수익이 가능합니다.

* 기존 임차 보증금 부담 없음: HUG 관련 채권자 측에서 임차인의 대항력 및 보증금에 대한 포기 조건으로 매각이 진행되어, 295,000,000원의 보증금 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 279,000,000원이지만, 제공된 주변 시세 자료를 기반으로 분석한 결과, 유사한 면적 및 건축 연도의 건물 시세는 약 170,000,000원에서 220,000,000원 수준으로 파악됩니다.

대항력 있는 임차인(김 )의 명도 리스크를 고려하고, 인수 보증금이 0원임을 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가 산정이 필요합니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 약 190,000,000원으로 제안합니다. 이는 시세 범위 내에서 신축 건물의 가치를 반영하고, 명도 리스크를 일부 고려한 보수적인 접근입니다. 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.