나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102547 [1] 서울특별시 동작구 상도동 159-37 효파크빌 3동 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성민 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 ""상도역""(지하철7호선) 남측 인근에 소재하며 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(상도역)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제6층 제601호로서,
외벽 : 돌붙힘 마감 등
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 냉난방설비, 도시가스설비, 소화관련 설비, 승강기설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가능하여 공부 및 외부관찰에 의거 조사 평가하였는바, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

물건 비고

1.제시외 건물 테라스(판넬/샤시 1.6㎡) 매각에 포함
2.주택도시보증공사(양도전: 임차인 박미나)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.05.12.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102547 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 159-37 효파크빌 3동 6층601호

건물명: 효파크빌

용도: 도시형생활주택

감정가: 372,000,000원

토지면적: 27.53㎡ (약 8.33평)

건물면적: 46.91㎡ (약 14.19평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 지하철 7호선 상도역 남측 인근에 위치합니다.

주변은 단독 및 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재된 주택지대로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

북동측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2023년 3월 13일 접수)

상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(소유권이전, 임차권, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

* 토지 상단에 설정된 지상권 등기 (2019년 7월 30일 접수)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 지상권의 구체적인 내용 및 가치 평가는 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 김 (임차인): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024년 5월 29일. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(박 ): 보증금 360,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 5월 9일, 확정일자 2022년 4월 7일, 배당신고일자 2023년 7월 14일. 대항력 없음. (주택도시보증공사는 임차인의 보증금 반환 의무를 이행한 후 채권자로서 경매를 신청하였으며, 박미나 임차인은 2026년 5월 12일자로 작성된 확약서를 통해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 시세 분석 (2026년 4월 기준, 서울 동작구 상도동 다세대주택 거래 사례):

* 65.07㎡ (약 19.68평), 1986년식, 72,500만원.

* 65.54㎡ (약 19.83평), 1996년식, 73,000만원.

* 39.26㎡ (약 11.88평), 2015년식, 38,000만원.

본건은 면적 46.91㎡ (약 14.19평)의 도시형생활주택입니다.

최근 거래된 유사 면적(39.26㎡)의 다세대주택이 38,000만원에 거래된 점과, 본건의 감정가(37,200만원)를 비교할 때, 시세 대비 비교적 낮은 가격으로 감정 평가된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 주택지대에 속하며, 주변에 아파트 단지 등이 혼재하고 있습니다.

대중교통 이용이 용이한 편입니다.

토지이용계획상 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 학교와의 인접성이 높을 수 있습니다.

일반적인 검색을 통한 주변 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 지상권: 토지 상에 설정된 지상권이 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 지상권의 내용, 존속 기간, 가치 등에 대한 정확한 파악이 필수적입니다.

* 위반건축물: 해당 건물에 위반건축물 등재 사실이 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정적 제재를 받을 수 있으며, 복구 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 관련 사항: '임차인 현황' 상 박미나(HUG) 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, '특이사항'에는 '대항력있는임차인'으로 표기되어 있어 혼선이 있습니다. 다만, 2026년 5월 12일 제출된 확약서에 따라 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하였으므로, 매수인이 보증금 관련 추가 부담을 직접적으로 지지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 법적 해석에 따라 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 제시외 건물: 면적 1.60㎡의 테라스가 매각에 포함됩니다. 실제 이용 상태 및 구조 확인이 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않아, 물건의 실제 상태(하자, 수리 필요 여부 등)는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 상도역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 및 교통 환경은 양호한 편입니다. 감정가(3억 7천 2백만원)는 주변 유사 부동산 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 평가됩니다.

권리 관계는 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 토지에 대한 지상권 인수, 위반건축물 등재, 임차인 관련 복잡한 사항 등은 매수인이 인수 후 부담해야 할 리스크 요인으로, 철저한 사전 조사와 신중한 판단이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 상도역을 이용한 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 낮은 감정가는 투자 매력도를 높이는 요소입니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 도시형생활주택으로서 소형 평수는 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 372,000,000원

인수 보증금: 0원

상기 물건은 인수되는 지상권, 위반건축물 등 잠재적 리스크 요인을 포함하고 있습니다. 주변 시세 및 거래 사례, 해당 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준을 중심으로 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 390,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 산정된 것이며, 실제 현장 조사, 권리 관계의 최종 확인, 입찰 시점의 시장 상황 변동 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.