나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102330 [1] 서울특별시 관악구 신림동 601-8 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102330 [1] 서울특별시 관악구 신림동 601-8 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경102330
• 주소: 서울특별시 관악구 신림동 601-8
• 감정가: 3,223,184,700원
• 최저가: 3,223,184,700원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 근린생활시설

서울중앙지방법원 경매7계 2025타경102330 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 601-8 | 감정가: 3,223,184,700원 | 최저가: 3,223,184,700원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울중앙지방법원 2025타경102330 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 서울특별시 관악구 신림동 601-8에 위치한 근린생활시설입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102330 (1)이며, 감정가는 3,223,184,700원입니다.

토지 면적은 298.00㎡ (약 90.16평)이며, 건물 면적은 241.98㎡ (약 73.20평)입니다.

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 일괄매각 대상입니다.

소유자, 채무자, 채권자가 한OO으로 동일한 점은 채무 관련 사항인지, 혹은 공유자 간의 분할 경매인지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

건물은 1979년 12월 31일 사용 승인된 철근콘크리트조 평옥개지붕 2층 건물입니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 난우초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 정방형의 평지로 상업용 부지로 이용되고 있습니다.

물건지는 서측으로 중로, 남측으로 세로와 접해 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.

특히, 교육환경보호구역 지정 여부는 동작교육청에 최종 확인이 필요하며, 군사기지 및 군사시설 보호구역의 위탁고도 제한 사항도 유의해야 합니다.

난우초등학교와 인접해 있어 학생 유동 인구가 있을 수 있으며, 주거 밀집 지역과 상업 시설이 어우러진 곳입니다.

주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매로, 소유권이 공유자들 간에 분할되지 않고 경매를 통해 현금화되는 절차입니다.

사건번호 서울중앙지방법원 2025타경102330 (1)로 진행되는 본 경매는 등기부등본 상의 모든 권리 관계는 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 공유물분할 경매의 특성상, 공유자들의 권리 관계 및 내부 합의 여부가 중요한 변수가 될 수 있으므로, 입찰 전 공유자들의 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

채무자 겸 소유자인 한OO의 채무 불이행으로 인한 경매 개시로 보입니다.

일괄매각 결정으로 토지와 건물이 일체로 매각될 예정이므로, 별도의 명도 협의 과정에서 고려해야 할 사항이 있을 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 신림동의 근린생활시설로서, 1층은 공부상 소매점, 현황 음식점 및 술집으로 이용 중이며, 2층은 공부상 독서실이나 현재 공실 상태입니다.

난우초등학교 인근이라는 점은 학생 및 교직원을 대상으로 한 업종에 유리할 수 있으나, 1979년 준공된 건물로 비교적 노후된 편입니다.

주변에 단독주택, 다세대주택, 상가 등이 혼재된 지역 상권으로, 배후 주거 수요를 기반으로 한 근린생활시설의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

다만, 2층 공실 상태는 임대 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 향후 임차인 확보 및 업종 전환 시 시장 조사가 필수적입니다.

신림역 중심 상권과는 다소 거리가 있을 수 있으나, 지역 내 소비력을 갖춘 상권으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

인근에 난우초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

주거 밀집 지역에 위치하여 주민들을 대상으로 한 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

가까운 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용에 불편함이 없습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 위치해 있어 생활 인프라는 대체로 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1979년 준공된 건물로, 건물 노후화에 따른 리모델링 또는 증축 시 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 여러 제한사항(교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등)이 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

공유물분할 경매의 특성상, 경매 후 공유자들과의 복잡한 관계가 발생할 가능성이 있습니다.

2층이 현재 공실 상태라는 점은 임대 수익 창출에 즉각적인 어려움을 줄 수 있으며, 공실 장기화 위험도 존재합니다.

동일인(한OO)에게 소유권, 채무, 채권이 집중된 상황으로, 관련 채무 관계 및 공동 상속 등으로 인한 복잡한 권리 변동 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동의 제2종일반주거지역 내에 위치한 근린생활시설로, 초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

현재 1층은 영업 중인 상가로 운영되고 있으나, 2층 공실 및 건물 노후화는 개선이 필요한 부분입니다.

공유물분할 경매라는 점과 일괄매각 대상이라는 점을 고려할 때, 입찰 전 권리 관계 및 잠재적 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

적절한 투자 전략과 리모델링 계획이 수립된다면, 지역 상권의 수요를 바탕으로 안정적인 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

난우초등학교 인근이라는 교육 인프라를 활용한 업종 (학원, 어린이 관련 시설 등) 전환 또는 신규 임차인 확보 가능성.

상업용으로 이용 가능한 토지 및 건물로서, 향후 지역 개발 또는 재건축 시 잠재적 가치 상승 기대.

공유물분할 경매 특성을 이해하고, 소유권 이전 및 명도 절차를 합리적으로 진행할 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회.

1층 상가의 안정적인 수익 창출 가능성 및 2층 공실 해소를 통한 전체 임대 수익률 증대 가능성.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매7계