나이스옥션 법원경매 인천 2024타경541762 [1] 인천광역시 서구 심곡동 255-16 장하빌라 1동 3층304호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경541762 [1] 인천광역시 서구 심곡동 255-16 장하빌라 1동 3층304호 다세대주택 경매

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인천지방법원 경매13계 2024타경541762 | 소재지: 인천광역시 서구 심곡로56번길 3, 1동 3층304호 (심곡동,장하빌라) | 감정가: 65,000,000원 | 최저가: 5,352,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경541762 (1)

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 255-16 장하빌라 1동 3층 304호

용도: 다세대주택 (총 4층 중 3층)

경매구분: 부동산강제경매 (채무자와 소유자가 동일인 허O)

감정가: 65,000,000원

토지/건물 지분 매각 (단독 소유가 아닌 지분 매각이므로 유의 필요)

토지 면적: 17.55㎡ (약 5.31평) (토지 지분율: 1755.3665689149561)

건물 면적 (전용면적): 25.98㎡ (약 7.86평) (건물 지분율: 2598)

1.2. 감정평가 및 건물 현황

건물 구조: 1996년 3월 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택

외벽: 콘크리트 위 타일 및 페인팅 마감, 내벽: 몰탈 위 벽지 마감, 창호: 샷시창호

이용상태: 다세대주택으로 이용 중. 급배수, 위생설비, 난방설비 구비.

토지 현황: 장방형의 토지이며, 인접도로와 동고평탄하며 다세대주택 건물 부지로 이용 중임. 서측으로 공도에 접함.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

주위환경: 인천광역시 서구 심곡동 "서구청" 남측 인근의 장하빌라 단지 내에 위치하며, 동류형의 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 각종 차량의 접근이 가능하며, 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편임. (실제 거주 후기상 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리로 교통이 매우 편리하다는 평이 있음)

2.2. 상권분석 및 생활정보

생활 편의시설: 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활이 편리함. 맥도날드가 바로 뒷편에 위치하는 등 편의시설 접근성이 우수함. 심곡어린이도서관, 서구청 등 공공시설도 인접해 있음.

주변 환경: 바로 옆에 공원이 있어 주차 및 휴식 공간으로 활용 가능하며, 동네가 조용하고 치안이 좋은 편이라는 거주자 평가가 있음.

혐오시설: 지도 검색 결과, 인근에 특기할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 편의시설이 발달되어 있음.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 제2종일반주거지역

지구단위계획: 지구단위계획구역(건폐율(60%이하) 용적률(200%이하) 층수(5층이하) 건축물용도), 지구단위계획구역(연희1,2구획정리)으로 지정되어 개발 및 건축 제한이 적용됨.

기타 제한: 도로(접함), 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (등기부상)

소유자 및 채무자: 허O (동일인)

채권자: 노OO

경매구분: 부동산강제경매 (채권자의 강제 집행에 의한 경매)

특이사항: 제시된 정보만으로는 등기부상 권리관계(말소기준권리 등)를 상세히 파악하기 어려우나, 소유자와 채무자가 동일하므로 일반적인 강제경매 절차를 따를 것으로 예상됨. 다만, *본건은 토지 및 건물에 대한 "지분 매각"* 이므로, 이에 대한 권리분석 및 공유자와의 관계 설정이 가장 중요함.

3.2. 임대차 관계

임대관계 사항은 미상임.

매각 이후 명도 책임은 낙찰자에게 있으므로, 현장조사를 통해 실제 임차인이 거주하는지 여부와 임대차 관계를 반드시 확인해야 함. 임차인이 있을 경우 대항력 여부 및 배당요구 현황에 따라 명도 난이도가 결정됨.

3.3. 잠재적 리스크

최대 리스크: **토지/건물 지분 매각**이므로, 낙찰 후 공유자와의 '공유물 분할 청구' 또는 '지분 매수 협상'이 필수적임. 공유자가 매도에 동의하지 않거나 협상이 원만하지 않을 경우 법적 절차(공유물 분할 소송)를 진행해야 하는 시간적, 비용적 리스크가 있음.

건물 노후도: 1996년 사용승인으로 약 28년 경과된 건물임. 건물 내부 및 외부 시설의 노후화로 인한 추가 수리 비용 발생 가능성이 있으며, 방음 및 단열이 다소 부족할 수 있다는 거주 후기가 있음.

협소한 주차: 건물 내 주차공간이 협소하여 불편할 수 있다는 거주 후기가 있으므로, 주차 환경에 민감한 투자자는 현장 확인이 필요함.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 인천 서구 심곡동 서구청 인근의 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 주거지에 위치한 소형 다세대주택 지분 물건임.

감정가 6500만원에 토지면적 5.31평, 전용면적 7.86평으로, 소액 투자가 가능하다는 장점이 있으나, **토지/건물 지분 매각**이라는 중대한 리스크를 안고 있음.

따라서, 성공적인 투자를 위해서는 공유자와의 협상 전략이 필수적이며, 협상 결렬 시 공유물 분할 소송까지 염두에 두어야 함.

4.2. 투자 포인트

소액 투자 가능: 감정가가 6500만원으로 비교적 소액이므로, 소액으로 부동산 투자를 시작하려는 투자자에게 접근성이 좋음.

우수한 입지: 서구청 인근의 핵심 주거지역으로, 지하철역과 버스정류장이 가깝고 마트, 병원, 식당 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 임대 수요 확보에 용이함.

공유물 분할 협상 시 수익성: 공유자가 본 지분을 시세보다 저렴하게 매입하거나, 낙찰자가 나머지 지분을 매수하여 단독 소유권을 확보할 경우 높은 수익을 기대할 수 있음. (다만, 이는 순전히 협상 결과에 따라 달라짐)

재개발/리모델링 잠재력: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(용적률 200%이하, 층수 5층 이하)에 속하며, 1996년식 노후 주택이므로 향후 주거환경개선 사업 또는 소규모 재정비사업 추진 시 가치 상승을 기대할 수 있음.

법원 정보

인천지방법원 경매13계