나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1109 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 745-13 동원스위트뷰역삼 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2025.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동에 소재하며 지하철2호선 ""역삼역"" 남측 인근에 위치함.
부근은 다세대주택, 소규모 아파트, 도시형생활주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이
혼재하는 지대이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 진입로는 일방통행으로 단지까지 차량의 진출입이 가능함. 인근에 노선버스정류장 및
지하철2호선 ""역삼역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 제4층 제404호로서,
(사용승인일: 2017.12.18.)

외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

아파트로 이용 중임.(내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남동측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로(일방통행)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(745-13), 기호2(745-34)
도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는
부지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1109 (1)

* 소재지: 서울특별시 강남구 역삼로19길 25 (역삼동), 동원스위트뷰역삼 4층 404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 15억원 (1,500,000,000원)

* 면적 정보:

* 토지면적: 총 91.00㎡ (약 27.53평)

* 토지 지분: 48.77㎡ (약 14.75평)

* 건물면적 (전용면적): 84.83㎡ (약 25.66평)

* 건물면적 (분양면적): 약 126.60㎡ (약 38.30평) (전체 건물 면적 3546.6㎡ / 28세대 기준 추정)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 하나은행

* 건축물 정보:

* 준공일: 2017년 12월 18일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 7층 중 4층 404호

* 대지면적: 1,274.8㎡ (약 385.62평)

* 건축면적: 464.84㎡ (약 140.63평)

* 연면적: 3,546.6㎡ (약 1073.39평)

* 건폐율: 36.46%

* 용적률: 199.56%

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강남구 역삼동, 지하철 2호선 역삼역 남측 인근에 소재합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 소규모 아파트, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통:

* 역세권: 지하철 2호선 역삼역을 도보로 이용 가능하며, 교통이 매우 편리합니다.

* 대중교통: 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 도로 접근성: 단지 내 차량 진출입이 가능하며, 남동측으로 폭 약 5~6m 내외의 포장도로(일방통행)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 권리 관계:

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (253,000,000원)

* 강제/임의경매 개시결정: 하나은행 임의경매 (193,296,158원)

* 등기부채권 총액: 253,000,000원

* 소유권: 신영석 외 1명

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금: 0원

* 임대차 관계: 미상

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이나 인수되는 보증금이 없어 경매 절차상 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 별도의 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 역삼동은 서울 강남구의 핵심 업무 및 상업 지구에 속해 있으며, 다양한 오피스, 상업시설, 주거 시설이 밀집해 있습니다.

* 지하철 2호선 역삼역을 중심으로 유동인구가 풍부하고, 각종 편의시설, 금융기관, 병원 등이 잘 갖추어져 있어 배후 수요가 높습니다.

* 주변에 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 역삼역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 지역 내 어린이집, 유치원 등이 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 금융 상품화된 자산으로, 일반 물건 대비 권리 관계나 절차상의 복잡성이 존재할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 실제 점유자가 누구인지, 명도 대상인지 여부에 대한 확인이 필요합니다. 비록 인수되는 보증금은 없으나, 점유 이전 및 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한:

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 벤처기업육성촉진지구

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지): 아파트 용도 외 다른 용도로 사용하거나 토지 분할 등을 고려할 경우 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 공개된 정보 및 자체 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강남구 역삼동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 아파트로, 입지 조건과 교통 편의성이 매우 우수합니다.

* 감정가는 15억원이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없어 권리 분석상 깔끔합니다.

* 다만, 유동화 물건이라는 특성과 임대 관계 미상이라는 점은 명도 및 권리관계 확인 시 주의가 필요합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자처 또는 실거주지로 고려해볼 만합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 강남구 역삼동, 지하철 2호선 역삼역 초역세권의 뛰어난 입지.

* 우수한 생활 인프라: 강남의 중심지로서 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달되어 있어 생활 편의시설 접근성이 높습니다.

* 비교적 신축: 2017년 준공으로 건물의 노후도가 적어 즉시 거주 및 활용에 용이합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 건물 소유권과 토지 사용권을 모두 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 15억원입니다.

* 예상 입찰가 산정 시에는 낙찰되는 보증금을 제외하고 고려해야 합니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 이에 대한 별도의 고려 사항은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 실거래가, 유사 아파트 매물 시세, 최근 역삼동 및 강남 지역 아파트 경매 낙찰가율 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

* 최근 부동산 시장의 변동성을 감안하여, 철저한 시장 조사 후 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. (최근 역삼동 아파트 매매 시세는 약 20억원대 이상에서 형성된 단지들이 다수 확인됩니다).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.