나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102067 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 41-82 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102067 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 41-82 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매3계 2025타경102067 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 41-82 4층402호 | 감정가: 202,000,000원 | 최저가: 161,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102067 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 41-82 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

토지면적: 36.14㎡ (약 10.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 26.50㎡ (약 8.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 신봉초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 은천로 및 관악로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본건은 이OO 채권자에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자이자 채무자인 최OO의 재산에 대해 경매가 진행되고 있으며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 일반적으로 경매 절차를 통해 권리가 정리되지만, 최종적인 권리관계는 법원의 매각 허가 및 잔금 납부 시점에 확정되므로, 입찰 전 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 확인해야 합니다. 현재까지 파악된 특이사항이나 주의사항은 기재되어 있지 않습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 봉천동 일대는 주거지역으로서 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 신봉초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 다수의 주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있으며, 대중교통 접근성이 좋아 외부에서의 방문객 이용도 용이합니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 4층 402호이며, 2011년 8월 25일에 사용승인을 받았습니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. 주변에는 신봉초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 대중교통 이용이 편리한 점은 생활의 편리성을 더합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 임대 관계 미상: 현재 건물에 대한 임대차 관계가 확인되지 않아, 인수될 권리나 명도 관련 이슈가 발생할 가능성이 있습니다. 정확한 임대차 현황 파악이 필요합니다.

2. 토지거래허가구역 지정: 본건 토지는 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내에 소유권 이전 시 관할 구청장의 허가를 받아야 하므로, 거래 절차가 다소 복잡해질 수 있습니다.

3. 기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축, 개발, 재산권 행사 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 교육환경보호구역의 경우, 최종 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 관악구 봉천동에 위치한 본건 다세대주택은 신봉초등학교 인근의 안정적인 주거지에 자리하고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 기본적인 편의시설을 갖추고 있어 실거주 목적이나 임대 수익 목적으로 고려해볼 만합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정과 미확인 임대 관계 등은 투자 전반에 걸쳐 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 입지: 서울 관악구의 주거 밀집 지역으로, 신봉초등학교 등 교육 시설과 대중교통망을 이용하기 편리한 위치입니다.

2. 가치: 경매 감정가를 기준으로 시장 가치를 판단할 수 있으며, 향후 지역 개발 및 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

3. 실거주 및 임대: 본건은 개인의 실거주용으로 적합하며, 안정적인 주거 수요를 바탕으로 임대 수익 창출도 가능합니다.

4. 주의 사항 고려: 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 이에 대한 대응 방안을 마련한 후 투자를 결정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매3계