나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102067 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 41-82 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""신봉초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근으로 지나는 은천로 및 관악로변에 버스정류장이 있어 교통상황 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 402호(사용승인: 2011.08.25)로서 외벽은 석재붙임 마감 등이고 창호는 샷시 이중창 임.

이용상태

다세대주택 (별첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 3.5m 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역((7층 이하))

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102067 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 41-82 4층402호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 건물 및 토지 현황

건축물대장상 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

사용승인일: 2011년 08월 25일

해당층: 4층

건물 전용면적: 26.50㎡ (약 8.02평)

건물 총면적: 297.79㎡ (건축물표제부 기준, 해당 동 전체 연면적)

토지 지분 면적: 36.14㎡ (약 10.93평)

대지 면적: 149㎡ (건축물표제부 기준, 해당 동 전체 대지 면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 평가액

감정평가액: 202,000,000원 (2억 2백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며, 신봉초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위로는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 은천로 및 관악로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 북측으로 노폭 약 3.5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류 (서초세무서장, 2023.06.19.)

3.2. 말소되는 권리

등기부상 확인된 압류(서초세무서장, 관악세무서장) 및 강제경매(이미나), 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 소유권이전청구권가등기 (순위 6번, 2023.06.19. 접수, 권리자: 이선순)

본 가등기는 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 합니다. 만약 가등기된 매매예약이 완결될 경우, 매수인은 소유권을 상실할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 주택임차권 (순위 7번, 2024.11.22. 등기, 권리자: 이미나)

임차인 이미나는 180,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 2020년 8월 12일 전입 및 확정일자를 받아 대항력이 있습니다. 본 임차권 또한 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (단, 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '매수인이 인수함'으로 명시되어 있어 주의가 필요합니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이미나)

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2020.08.12.

대항력: 있음

배당신고일자: 2024.11.22.

매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 보증금 180,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다. 하지만 대규모 상업지구나 중심상권과는 거리가 있어, 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 인근에 신봉초등학교가 있어 자녀들의 통학이 용이합니다.

5.2. 편의 시설

주택가 인근에 위치하여 기본적인 편의점, 소규모 마트 등 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 대형 쇼핑몰이나 병원 등은 차량 이동이 필요합니다.

5.3. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 봉천동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2022년식, 39.75㎡, 6층 건물: 54,000만원 (5억 4천만원)

* 2016년식, 26.98㎡, 3층 건물: 28,300만원 (2억 8천 3백만원)

* 1992년식, 61.29㎡, 3층 건물: 30,000만원 (3억원)

본건(26.50㎡, 2011년식)과 유사한 면적 및 연식의 매물(26.98㎡, 2016년식)이 2억 8천 3백만원에 거래된 점을 감안할 때, 권리 문제가 없는 정상 물건이라면 최소 2억 5천만원 이상의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 가등기 (가장 큰 위험)

본건의 가장 치명적인 리스크는 매각으로 말소되지 않는 선순위 가등기입니다. 가등기 권리자가 매매예약을 완결할 경우, 낙찰자는 소유권을 완전히 상실하게 되어 투자금 전액 손실로 이어질 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

1억 8천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이로 인해 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

물건의 소재지가 토지거래허가구역에 해당하므로, 추후 매각 이후 토지 취득에 관한 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구의 주택가에 위치하고 건물 연식도 비교적 양호한 편이나, 매각으로 소멸되지 않는 선순위 가등기와 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이라는 중대한 권리 하자를 안고 있습니다. 특히 가등기로 인한 소유권 상실 위험은 매우 크므로, 투자에 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

만약 선순위 가등기의 권리행사 가능성이 낮거나, 이에 대한 법적 또는 실무적 해결 방안이 확실히 확보될 수 있다면, 막대한 위험 부담만큼이나 시세 대비 매우 저렴한 가격으로 낙찰받아 잠재적인 시세 차익을 노려볼 수 있습니다. 하지만 이는 매우 높은 수준의 위험 감수를 요구합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 2백만원이나, 선순위 가등기 및 대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해 시장 가치(약 2억 5천만원 이상)보다 현저히 낮은 가격으로 입찰해야 합니다.

제공된 정보에서 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점을 감안하여, 임차인 보증금 1억 8천만원이 추가적인 현금 부담이 되지 않는다고 가정하더라도, 가등기로 인한 소유권 상실 위험을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 1억 2천만원 (120,000,000원) 을 제시합니다. 이 가격은 감정가보다 낮으며, 가등기라는 중대한 위험을 상쇄할 만한 충분한 수익률을 확보하기 위한 보수적인 제안입니다. 실제 입찰가는 개인의 위험 감수 수준, 권리 분석 결과, 현장 조사 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 주변 혐오시설 검색 결과:

서울 관악구 봉천동 41-82번지 일대는 일반적인 주택 밀집 지역으로, 주변에 특별히 혐오시설이나 기피시설이 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.