나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102387 [1] 서울특별시 강남구 청담동 120-2 쿼럼505 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102387 [1] 서울특별시 강남구 청담동 120-2 쿼럼505 1층101호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경102387
• 주소: 서울특별시 강남구 도산대로 505 QUORUM 505, 1층101호
• 용도: 근린상가

서울중앙지방법원 경매2계 2025타경102387 | 소재지: 서울특별시 강남구 도산대로 505 QUORUM 505, 1층101호 | 감정가: 3,990,000,000원 | 최저가: 3,192,000,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울중앙지방법원 2025타경102387 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102387 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 2. 물건 명세

소재지: 서울특별시 강남구 청담동 120-2 쿼럼505 1층 101호

용도: 근린생활시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 3,990,000,000원

토지면적: 10.80㎡ (약 3.27평)

건물면적: 48.16㎡ (약 14.57평)

1.2. 입지 조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 '서울청담초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다양한 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집한 노선상가지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 2. 교통 및 접근성

차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 또한, 지하철 수인분당선 압구정로데오역과 지하철 7호선 청담역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 이는 압구정로데오 상권의 주요 교통 허브 역할을 하며, 접근성이 뛰어남을 보여줍니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1. 등기부 현황

등기사항전부증명서 상 2024년 1월 31일자로 전세권이 설정되어 있습니다.

1.3. 2. 인수 및 말소 권리

전세권 설정 내역:

- 전세금: 2,200,000,000원

- 범위: 제101호 건물 전부

- 존속기간: 2024년 1월 31일 ~ 2026년 1월 30일

- 전세권자: 원텍주식회사

이 전세권은 말소 기준 권리보다 후순위일 가능성이 있으며, 경매 진행 시 매각으로 소멸될 수 있으나, 인수 여부는 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 3. 특이사항 (유동화물건)

본 건은 유동화물건으로, 이는 자산유동화에 관한 법률에 따라 채권 관리가 이루어지는 자산유동화증권(ABS) 등과 관련된 물건일 수 있습니다. 일반 경매 물건과는 다른 관리 주체나 절차가 있을 수 있으므로, 관련 내용을 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

1.4. 상권 및 이용 현황

1.4. 1. 용도 및 현재 이용

건물의 용도는 근린생활시설이며, 현재 소매점(점포)으로 이용 중입니다. 이는 해당 건물이 다양한 소매업, 서비스업 등의 영업 활동에 적합함을 의미합니다.

1.4. 2. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 청담동 및 인근 압구정로데오 상권은 최근 MZ세대를 중심으로 다시 활기를 띠고 있는 대표적인 지역입니다. 과거 쇠퇴기를 겪었으나, 임대료 인하 노력, 트렌디한 F&B 및 패션 브랜드 입점, 그리고 압구정 재건축 등 개발 호재가 맞물리면서 고급스러운 이미지와 젊은층의 니즈를 충족시키는 복합 문화 공간으로 재탄생했습니다. 특히 압구정로데오역 인근은 식당과 술집이 즐비하며, 도산공원 인근은 패션, F&B, 갤러리 등이 복합된 트렌디한 상권으로 형성되어 있습니다.

1.5. 건물 및 토지 현황

1.5. 1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 15층 건물이며, 본 건은 그중 1층 101호입니다. 외벽은 노출콘크리트 및 강화유리 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 페어글라스로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 화재탐지 및 경보, 승강기, 기계식 주차장 등의 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 2. 토지 형상 및 이용

토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 현재 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 남측 약 50미터, 서측 약 8미터의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크 분석

1.6. 1. 토지이용계획상의 제한

본 물건의 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 도로, 가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24), 건축선 등의 규제를 받고 있습니다. 특히, 토지거래허가구역 지정은 건축물의 용도로 사용되는 부지에 대한 규제사항을 포함할 수 있어, 추후 건축 관련 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 2. 권리 관계상의 부담 (전세권)

등기된 전세권이 존재하며, 이는 경매 절차에서 인수 또는 소멸 여부가 결정됩니다. 특히 22억 원의 전세금은 감정가 39.9억 원과 비교 시 상당한 비중을 차지하므로, 낙찰 후 인수 부담이 발생할 경우 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 전세권의 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 생활 및 편의 정보

1.7. 1. 주변 편의시설

강남구 청담동 및 인근 압구정 상권은 갤러리아백화점, 다양한 명품 브랜드샵, 트렌디한 레스토랑, 카페, 편집숍, 갤러리 등이 밀집해 있어 수준 높은 편의 및 문화시설을 이용할 수 있습니다. 주변에 고급 호텔 및 다양한 숙박시설 또한 위치하고 있습니다.

1.7. 2. 교육 시설

단지 남동측 인근에 서울청담초등학교가 위치하고 있으며, 이는 학군 배정에 있어 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강남구 청담동의 핵심 상권에 위치한 근린생활시설(소매점)로서, 뛰어난 입지 조건과 높은 유동인구를 자랑하는 지역에 자리하고 있습니다. 압구정로데오역과 청담역을 이용한 편리한 교통망, 발달된 상업 시설, 그리고 인근 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 유동화 물건이라는 특이사항과 22억 원에 달하는 전세권 설정은 주의 깊은 권리 분석을 필요로 합니다. 그러나 상권의 지속적인 성장 가능성과 지역의 높은 잠재력을 고려할 때, 철저한 권리 분석과 향후 개발 계획 등을 면밀히 검토한다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 탁월한 입지 : 강남구 청담동, 압구정로데오 상권 내 핵심 위치.

* 활성화된 상권 : MZ세대 중심의 유동인구 증가 및 상권 활성화 지속.

* 편리한 교통 : 압구정로데오역, 청담역 등 더블 역세권으로 접근성 우수.

* 투자 잠재력 : 강남구 내 희소성 있는 상업 시설로 향후 가치 상승 기대.

* 주의 사항 : 후순위 전세권 존재로 인한 인수 부담 가능성, 유동화 물건 특성 확인 필수.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매2계