나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102313 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1529-11 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산감정 · 평가일 2025.03.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

관악구 봉천동 소재 [지하철2호선 봉천역] 남서측 인근 / [서울관악초등학교] 서측 인근에 위치함
단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등 소규모 주거용 부동산이 중심이 되는 주거지대임

교통상황

본건 주변까지 차량 접근 가능하며(본건은 계단도로에 접해있음), 인근에 지하철역 및 461, 506, 5413, 5523번 등 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통상황은 보통임

형태 및 이용상태

사다리형 유사한 토지로 주변 일대 대체로 경사지임
조성되어 다중주택 부지로 이용 중임

인접 도로상태

동측으로 4m 계단도로에 접하여 있으며 해당 도로를 통하여 차량 통행이 가능한 도로에 연결되어 있음

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역임
#근거법령, 세부사항은 별첨한 토지이용계획확인서 사본 참고

제시목록 외의 물건

건물 옥상/옥탑에 미등기 물건 존재하나 위치, 구조 등을 고려할때 평가 건물의 종물 내지 부합물로 사료되며 토지에 미치는 영향은 별무함

공부와의 차이

별무함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

차면 '건물감정평가요항표' 참고
폭 4m 계단도로에 접하고 있으며 해당 도로는 사유지임

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하1층, 지하4층 건물로
(사용승인일:2021.10.14)

외벽 : 인조석 타일 뭍임 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시창호마감 등임

이용상태

공부상 층수 기준
지하4개호, 1층4개호, 2층4개호, 3층4개호, 4층2개호의 원룸 형태 주택으로
구성된 다중주택으로 이용 중임

#별첨 도면, 일반건축물관리대장 도면 사본, 사진용지 등 참고

설비내역

도시가스에 의한 개별난방 등임
각 호 급배수 및 위생설비 되어 있음

부합물 및 종물

별첨 건물개황도, 사진용지와 같이 옥상/옥탑에 미등기 제시외물건이 존재함
평가대상 건물의 종물 내지 부합물 성격이라 사료됨

공부와의 차이

공부상 B02호는 공동취사장 / 공부상 201,202호는 근린생활시설이나 원룸 형태 주택으로 이용 중임(별첨 도면 등 참고) 또한, 공부상 B층을 현황 1층으로 칭하고 있음(B101호 > 101호)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전부 임대 중인 것으로 탐문 조사되나 구체적 사실관계는 미상임
공부발급시점인 25.03.20 기준 주택임차권 등기 1건 되어있으며 입찰 시점의 등기를 재확인하실 필요가 있다 판단됨

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102313 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1529-11 (도로명주소: 서울특별시 관악구 장군봉5길 30-8)

용도: 다가구주택

감정가: 1,818,899,250원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

특이사항: 중복사건, 공동담보 (2025타경103183)

1.2. 토지 및 건물 현황

토지면적: 132.80㎡ (약 40.17평)

토지지분: 132.8㎡ (약 40.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 342.17㎡ (약 103.51평)

건물지분: 342.17㎡ (약 103.51평)

건물 제시외면적: 4.21㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하1층, 지상4층 (2021.10.14 사용승인)

1.3. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2.

3.

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 지하철 2호선 봉천역 남서측 인근 및 서울관악초등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등 소규모 주거용 부동산이 밀집한 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 주변까지 차량 접근이 가능하며, 건물은 계단 도로에 접해 있습니다. 인근에 지하철역과 함께 461, 506, 5413, 5523번 등 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 사다리형과 유사한 형태이며, 주변 일대는 대체로 경사지입니다. 현재 다중주택 부지로 이용 중입니다. 본건은 동측으로 폭 4m의 계단도로에 접해 있으며, 이 도로를 통해 차량 통행이 가능한 일반 도로로 연결됩니다. 다만, 해당 도로는 사유지인 것으로 파악되었습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 세부사항은 관련 법령 및 토지이용계획확인서를 참고해야 합니다.

3.

3.

3.1. 소멸되지 않는 권리

제시된 권리분석 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 1월 4일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(채권액 572,000,000원)입니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 존재하나, 제공된 정보상 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 김 (보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-02-19, 확정 2025-03-27, 배당 2025-04-07, 대항력 없음)

* 노 (보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-26, 확정 2021-11-08, 배당 2024-11-15, 대항력 없음)

* 노 (보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-02-20, 확정 2024-02-20, 배당 2025-03-15, 대항력 없음)

* 문 (보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2023-02-17, 확정 2023-02-17, 배당 2025-03-27, 대항력 없음)

* 박 (보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-12-20, 확정 2023-12-20, 배당 없음, 대항력 없음)

* 박 (보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2021-11-15, 확정 2023-12-20, 배당 2025-04-14, 대항력 없음)

* 박 (보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-15, 확정 2021-10-26, 배당 2025-03-26, 대항력 없음)

* 박 (보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-04-29, 확정 2024-03-22, 배당 2025-04-07, 대항력 없음)

* 박 (보증금 50,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-11-24, 확정 2023-11-24, 배당 2025-04-02, 대항력 없음)

* 신 (보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-11, 확정 2021-10-28, 배당 2025-05-19, 대항력 없음)

* 심 (보증금 30,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2024-02-26, 확정 2024-12-24, 배당 2025-03-27, 대항력 없음)

* 양 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-11-02, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음)

* 오 (보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-22, 확정 2021-10-28, 배당 2025-04-08, 대항력 없음)

* 유 (보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-07, 확정 2022-01-25, 배당 없음, 대항력 없음)

* 이 (보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-07, 확정 2022-01-25, 배당 2025-04-10, 대항력 없음)

* 이 (보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-02-27, 확정 2025-03-07, 배당 2025-05-07, 대항력 없음)

* 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-01-17, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음)

* 조 (보증금 100,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2024-02-01, 확정 2023-12-20, 배당 2025-03-28, 대항력 없음)

* 최 (보증금 100,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2024-02-07, 확정 2023-12-29, 배당 2025-03-20, 대항력 없음)

* 하 (보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-02-07, 확정 2024-01-05, 배당 2025-04-25, 대항력 없음)

3.4. 인수 보증금

총 인수 보증금은 0원입니다. 모든 임차인이 대항력이 없어, 보증금 인수 문제는 없을 것으로 보입니다.

3.5. 기타 권리사항

본건은 중복사건으로, 서울중앙지방법원 2025타경103183(임의경매, 채권자: 낙성대새마을금고)과 공동으로 진행될 수 있습니다. 또한, 토지 및 건물 등기부등본 상 다수의 압류 및 가압류 채권이 등기되어 있으나, 말소기준권리 하에서 모두 소멸될 예정입니다.

4.

3.

4.1. 지역 특성

서울시 관악구 봉천동은 서울의 주요 주거 지역 중 하나로, 지하철 2호선 봉천역을 중심으로 형성된 역세권입니다. 다양한 규모의 주택이 밀집해 있으며, 상대적으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

봉천역 및 인근 지역에는 다수의 상업 시설, 편의점, 병원, 음식점 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. (추가적인 상세 조사 필요)

4.3. 임대 시장 동향

신축 다가구주택으로서, 봉천역 인근 지역의 원룸 및 소형 주택 임대 시세를 고려할 때, 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 임대율 및 수익률 분석을 위해서는 현장 조사와 임대 시장 데이터 분석이 필수적입니다.

5.

3.

5.1. 교육 시설

본건은 서울관악초등학교와 인접해 있어 초등 교육 환경이 양호합니다. 주변에 다수의 중고등학교 및 대학교가 위치하여 교육 관련 입지 조건이 우수합니다.

5.2. 편의 시설

인근 지하철역과 대형 마트, 재래시장, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. (추가적인 상세 조사 필요)

5.3. 의료 시설

서울대학교병원, 보라매병원 등 대형 종합병원이 비교적 가까운 거리에 위치하고 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

6.

3.

6.1. 공부와의 차이

건축물대장상 B02호는 공동취사장으로, 201호 및 202호는 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황은 원룸 형태로 이용 중입니다. 또한, 공부상 지하층(B층)을 현황상 1층(101호 등)으로 칭하는 등 공부와 현황 간 일부 불일치가 존재합니다. 이는 향후 건축물대장 변경 또는 행정 처리 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.2. 사유지 도로 접면

건물이 접한 동측 4m 계단도로가 사유지인 점은 토지 이용 및 활용에 있어 잠재적인 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

건물 옥상 및 옥탑에 미등기 제시외 물건이 존재하나, 평가 건물의 종물 또는 부합물로 간주되어 일괄 매각 대상에 포함되었습니다. 현황 조사 시 해당 부분의 정확한 상태 확인이 필요합니다.

6.4. 임차인 명도 가능성

모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 배당받지 못하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 다툼이나 지연이 발생할 수 있습니다. 따라서 낙찰 후 신속하고 명확한 명도 절차 진행이 중요합니다.

6.5. 혐오시설 유무

본건 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다. (추가적인 상세 조사 필요)

7.

3.

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 역세권에 위치한 신축(2021년 준공) 다가구주택으로, 편리한 교통망과 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 하 모든 권리 소멸로 인한 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 사유지인 도로에 접해 있다는 점, 공부와 현황 간의 일부 차이, 그리고 다수의 임차인 존재는 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다. 중복 경매로 진행 중이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8.

3.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 봉천역 인근으로 풍부한 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 수익 창출이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 별도 명도 부담이 적습니다.

9.

3.

예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건의 감정가액은 1,818,899,250원입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 부동산의 최근 거래 사례, 임대 시세, 예상 명도 비용, 수리비 등을 면밀히 분석하여 순수익률을 계산한 후, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됩니다. 본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 적정 낙찰가율을 산정하여 전략적인 입찰가격을 설정해야 합니다. (추가적인 시장 조사 및 전문가 상담 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.