나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102584 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 4층410호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림고등학교"" 북서측 인근에 위치함.
주위는 오피스텔,아파트,업무용빌딩,근린생활시설,학교 등이 소재하는 지역으로서
제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 2호선(신대방역)
등이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 건물내 4층 410호로서
외벽:석재붙임마감 등.
창호:샷시창호임.

이용상태

2021.12.13일자로 사용승인되고,
오피스텔로 이용중임.(내부구조도 참조)
4층 410호는 복층구조임.

설비내역

기본건적인 위생 및 급배수설비,난방설비,승강기설비,화재설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단으로 인접토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서,
업무시설 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<관악구 신림동 1568-5소재>
도시지역, 일반상업지역,
지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))),
도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변)

<관악구 신림동 1568-6소재>
도시지역, 일반상업지역,
지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))),
도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울중앙지방법원에서 진행 중인 2025타경102584 (1) 부동산강제경매 사건의 대상입니다.

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5, 더위일관악파크뷰 4층 410호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물 사용승인일: 2021년 12월 13일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 14층 (본건 4층)

* 감정가: 304,000,000원

* 전용면적: 19.97㎡ (약 6.04평)

* 대지권 면적: 4.72㎡ (약 1.43평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주변은 오피스텔, 아파트, 업무용 빌딩, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 신대방역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 토지는 서측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심) 등으로 지정되어 있으며, 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 말소기준권리: 2025년 04월 03일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정 (갑4) 입니다.

* 주요 권리 내역:

* 을3: 2024년 03월 13일 접수된 주택임차권 (박새연, 282,000,000원) - 배당신고일자 2024년 03월 13일, 대항력 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 임차인 박새연)

* 보증금: 282,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 21일

* 확정일자: 2022년 04월 05일

* 배당신고일자: 2024년 03월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 282,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 더위일관악파크뷰 건물은 오피스텔과 업무시설로 사용 중입니다.

* 주변은 주거(아파트, 오피스텔) 및 상업(근린생활시설, 업무용 빌딩) 시설이 혼합된 지역입니다.

* 신림동 일대는 역세권 및 교통 편리성, 다양한 생활 인프라를 갖추고 있어 상업 활동 및 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 특히, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)으로 지정되어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 위치하고 있어 식당, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 지하철 2호선 신대방역을 도보로 이용 가능하며, 여러 버스 노선을 통해 서울 시내 각지로의 이동이 편리합니다.

* 교육: 인근에 신림고등학교가 위치해 있습니다. (참고: 신림동 1568-6은 상대보호구역에 해당함)

* 주거환경: 오피스텔 및 아파트 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 존재합니다. 제출된 확약서 내용에 따라 임차 보증금에 대한 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 본건은 HUG 관련 임차인이 존재하나, 내부적으로 다른 임대차 관계는 파악되지 않았습니다. 명도 관련 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 관리: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 장기적인 관점에서 건물 노후화 및 관리비 증가 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 지도상으로 확인한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 입지 조건을 자랑합니다. 감정가는 304,000,000원이며, 면적은 19.97㎡(약 6.04평)입니다. 권리분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다. 특히, HUG 관련 임차인의 대항력 없음 및 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 본건의 큰 장점입니다. 지구단위계획구역 지정 등 지역 개발 잠재력 또한 긍정적으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 깔끔한 상태 유지 및 낮은 관리 부담.

* 우수한 역세권 및 교통망: 지하철 2호선 신대방역 이용 가능, 다수의 버스 노선 확보.

* 지역 개발 호재: 지구단위계획구역 지정으로 인한 향후 가치 상승 기대.

* 권리상 안전성: HUG 보증 관련 임차인의 대항력 없음 및 확약서로 인한 보증금 인수 위험 없음.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가가 304,000,000원이며, 전용면적 19.97㎡(약 6.04평)의 오피스텔입니다.

신림동 일대의 유사 면적 오피스텔 시세를 고려할 때, 현 시세는 감정가와 유사하거나 다소 높을 것으로 예상됩니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 대항력이 없고 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서가 제출되었으므로, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험이 없습니다. 이는 시세 대비 유리한 조건으로 입찰에 참여할 수 있는 기회를 제공합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 HUG 인수조건 변경 사항을 반영한 예상 입찰가는 295,000,000원 ~ 315,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 산정된 것으로, 실제 낙찰가는 경매 당일의 입찰 참여 현황, 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.