나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101306 [1] 서울특별시 관악구 신림동 652-46 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101306 [1] 서울특별시 관악구 신림동 652-46 다가구주택 경매

• 사건번호: 2025타경101306
• 주소: 서울특별시 관악구 신림동 652-46
• 감정가: 900,954,850원
• 최저가: 369,030,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 다가구주택

서울중앙지방법원 경매1계 2025타경101306 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 652-46 | 감정가: 900,954,850원 | 최저가: 369,030,000원 | 용도: 다가구주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경101306 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 652-46에 소재하는 다가구주택으로, 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자는 최OO이며, 채무자 역시 최OO입니다. 채권자는 김OO입니다. 감정가는 900,954,850원입니다.

토지 면적은 149.00㎡ (약 45.07평)이며, 건물 면적은 196.00㎡ (약 59.29평)입니다. 건물에는 17.30㎡ (약 5.23평)의 제시외 면적이 포함되어 있습니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

1.2. 입지 조건

본건 토지는 서울특별시 관악구 신림동 소재 "난우중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다. 남동측으로 노폭 약 3미터 도로에 접하고 있습니다.

2. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하며 채권자는 김OO입니다. 일반적으로 강제경매의 경우, 매각으로 인해 소멸되는 권리관계가 많아 낙찰자가 깨끗한 권리를 승계받게 됩니다. 다만, 등기부등본 및 법원 매각물건명세서를 통해 말소기준권리 및 인수되는 권리 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임대차 관계는 조사된 바 없으나, '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 현황 조사 시 임차인 존재 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

3. 상권 분석

물건이 위치한 신림동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 등 다양한 주거 형태가 공존하고 있습니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 상대적으로 낮은 층수의 건축이 가능합니다. 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업시설이나 번화한 상권과는 거리가 있을 수 있습니다.

4. 생활 정보

본건은 난우중학교 인근에 위치하며, 주위 환경은 일반적인 주거 지역의 모습을 띠고 있습니다. 대중교통 이용이 가능하고, 차량으로의 접근성도 양호한 편입니다. 하지만, 구체적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)과의 거리는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

본건 토지이용계획 및 제한상태를 살펴보면 몇 가지 주의할 점이 있습니다.

가. 건축허가·착공제한지역: 본건 지역은 건축법에 따른 건축허가·착공 제한 지역으로 지정되어 있으며, 제한 기간이 2026년 1월 16일까지 연장되었습니다. 이는 건축 행위에 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

나. 교육환경보호구역: '교육환경 보호에 관한 법률'에 따라 상대/절대 정화구역에 해당될 수 있으며, 최종 확인은 동작교육청에 필요합니다. 이는 교육 환경에 영향을 미치는 시설 설치 등에 제한을 줄 수 있습니다.

다. 토지거래계약에 관한 허가구역: 2025년 4월 3일까지 지정된 토지거래허가구역으로, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (단, 본건은 경매로 낙찰받는 경우 허가구역 지정이 해제될 가능성이 높으므로, 낙찰 후 관련 절차 확인 필요)

라. 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 임차인이 발생하거나, 보증금 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

서울중앙지방법원 2025타경101306 (1) 물건은 서울 관악구 신림동이라는 입지 조건과 다가구주택이라는 용도를 갖추고 있습니다. 감정가는 9억원대이며, 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 그러나 건축허가·착공 제한, 교육환경보호구역, 토지거래허가구역 지정 등 토지이용에 제약이 따르는 부분이 확인됩니다. 이러한 제한 사항과 미상인 임대 관계는 본 물건의 투자 가치 및 활용성에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 투자 포인트

가. 입지적 장점: 신림동은 서울의 주요 지역으로, 지속적인 개발 및 수요가 있는 곳입니다.

나. 일괄매각: 토지와 건물을 일괄매각하므로, 건물 철거 또는 신축 시 용이할 수 있습니다.

다. 제시외 건물 포함: 제시외 건물도 매각에 포함되어 있어, 추가적인 이익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 주변 시설 및 혐오시설 분석

주변 지역은 난우중학교가 위치한 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 현재까지 검색된 정보 상으로는 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 하지만, 교육환경보호구역에 해당될 가능성이 있어, 주변 학교와의 관계를 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 이는 학군이나 학생들의 교육 환경에 민감한 영향을 줄 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계