나이스옥션 법원경매 부천 2024타경38559 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 313-8 태산아트빌 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2024.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 부천시 고강동 소재 "고강초등학교" 북동측 인근에 위치하면 부근은
공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층중 2층 204호로
외벽 : 타일 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시이중창 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비 및 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형으로 인접도로와 등고, 평탄한 다세대주택건물부지임.

인접 도로상태등

동측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 나지구<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차권자가 배당에서 임대차보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 주택임차권등기는 말소되지 않으며 그 잔액은 매수인이 인수함.
특별매각조건 : 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경38559 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 313-8 태산아트빌 2층 204호

용도: 다세대주택

감정가: 173,000,000원

토지면적: 26.52㎡ (약 8.02평)

토지지분: 26.517㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.05㎡ (약 9.99평)

건물지분: 33.05㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

특이사항: 재매각, 대항력있는임차인

주의사항: 임차권자가 배당에서 임대차보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 주택임차권등기는 말소되지 않으며 그 잔액은 매수인이 인수함.

특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

특수물건정보: 재매각, 대항력있는임차인

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

3. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 갑1: 소유권보존 (하정욱)

* 갑2: 소유권이전 (박지은, 2018-08-27)

* 갑3: 가압류 (주택도시보증공사, 3,038,000,000원, 2022-03-15) - 말소기준권리

* 갑4: 압류 (부천시, 2023-08-01) - 말소

* 갑5: 강제경매 (김동현, 165,000,000원, 2024-04-19) - 말소

* 을3: 주택임차권 (김동현, 165,000,000원, 2018-07-18 접수) - 인수 대상 (배당받지 못할 경우)

* 말소기준권리: 갑3 가압류 (2022-03-15)

* 인수되는 권리: 을3 주택임차권 (김동현, 165,000,000원). 단, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우에 한하여 잔액을 매수인이 인수함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-07-31

* 확정일자: 2018-08-06

* 배당신고일자: 2023-10-13

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인이 경매 신청 채권자(김동현)이므로, 보증금 전액 배당 가능성 높음.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 고강동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역의 특성을 보임.

* 주변에 학교와 상가들이 분포하여 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있음.

5. 생활정보

* 교육: "고강초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호함.

* 교통: 차량 출입이 용이하고, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 기타: 건물의 구조는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 2층이며, 위생설비, 개별난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 임차인 김 의 보증금 1억 6,500만원은 배당에서 전액을 받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임. (다만, 임차인이 경매 신청 채권자이므로 보증금 전액 회수 가능성이 높음)

* 재매각 물건: 최초 유찰 또는 다른 사유로 인해 재매각되는 물건으로, 권리관계나 물건 상태에 대한 추가적인 주의가 필요함.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역이며, 나지구<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>에 해당되어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부천시 고강동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근의 주거 단지에 속해 있음. 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 임차인이 경매 신청 채권자이므로 보증금 전액 배당 가능성이 높아 인수 부담은 크지 않을 것으로 예상됨. 재매각 물건이라는 점은 가격적인 메리트를 기대할 수 있으나, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨. 공항시설법에 따른 토지이용계획 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 재매각으로 인한 가격 하락 기대: 최초 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있음.

* 안정적인 주거 입지: 학교와 편의시설이 인접하여 기본적인 생활 편의성이 갖추어져 있음.

* 명확한 권리 관계: 임차인이 경매 신청인으로 배당받을 가능성이 높아, 보증금 인수 위험이 낮을 것으로 판단됨.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 본건과 유사한 연식(2001년) 및 면적(약 10평)의 다세대 주택 거래 사례는 약 8,900만원에서 9,000만원 수준으로 파악됨.

* 예시 1: 57.21㎡ (2001년식) 15,500만원 (평당 약 89.5만원)

* 예시 2: 33.05㎡ (1998년식) 8,900만원 (평당 약 79만원)

* 본건(33.05㎡, 2001년식)은 최신 연식임을 감안 시, 평당 85만원~90만원 선으로 환산 시 약 8,500만원 ~ 9,000만원의 시세가 형성될 것으로 예상됨.

* 감정가 대비 분석: 본건 감정가는 173,000,000원으로, 최근 시세(약 9,000만원)보다 훨씬 높게 책정되어 있음.

* 재매각 고려: 재매각 물건은 일반적으로 최초 감정가 또는 이전 최저매각가격보다 낮은 가격으로 시작할 가능성이 높음.

* 투자 의견: 임차인의 보증금이 배당을 통해 소멸된다는 가정 하에, 주변 시세인 9,000만원 내외에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적임. 다만, 법원에서 설정한 현재 최저매각가격이 시세보다 높을 경우, 유찰 가능성을 염두에 두어야 함.

* 예상 입찰가 범위: 최저매각가격을 확인한 후, 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장함. (본 물건은 시세 대비 감정가가 높아, 최저매각가격을 반드시 확인하고 입찰가를 결정해야 함)

10. 주변 혐오시설 정보

* 주변 지역에 대한 별도 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.