나이스옥션 법원경매 부천 2024타경53091 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 OOOOOO OOOOOO OO OOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 6층 602호로서,

외벽: 스톤코트 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상의 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 주거용으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 알단의 대체로 장방형의 토지로, "공동주택 및 근린생활시설"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 6미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

393-18: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
393-20: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상의 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황상 주거용으로 조사되었으니 경매참여시 반드시 재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용으로 조시됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 393-18에 소재한 테라스더시티 6층 602호입니다.

사건번호는 부천지원 2024타경53091 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

건물의 공식 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 사용되고 있는 것으로 조사되었습니다.

감정평가액은 219,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 32.24㎡ (약 9.75평)이며, 건물 면적은 56.69㎡ (약 17.15평)입니다.

토지와 건물의 지분 면적 역시 각각 32.24㎡와 56.69㎡로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

본건은 2필지의 장방형 토지 위에 "공동주택 및 근린생활시설"이 건축되어 있으며, 해당 토지는 건부지로 이용 중입니다.

토지의 남측으로 로폭 약 6미터 정도의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 소로3류, 소음대책지역 제3종구역, 공항시설법상 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 및 인수 권리)

본 건의 말소기준권리는 2022년 03월 22일자 부천시의 압류입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(압류, 가압류, 강제경매)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 채권 총액은 약 4,719,000,000원으로 매우 높은 편입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 명시된 바 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

본 건에는 양정운 씨(양 )가 임차인으로 존재하며, 보증금 199,000,000원에 차임은 0원입니다.

임차인은 2019년 09월 06일 전입신고를 하였고, 2019년 08월 16일 확정일자를 받아 대항력이 있습니다.

제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰 후 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 반드시 현장 조사를 통해 임대차 관계를 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 건이 위치한 고강동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 용도 현황 (상가 vs 주거)

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 실제 주거용으로 사용되고 있다는 점은 향후 법규 위반 사항이 될 수 있어 주의가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

"고강동행정복지센터"가 인근에 위치하고 있어 행정 편의성이 있습니다. 주변에는 주거 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

집합건축물대장상의 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 주거용으로 조사되어, 향후 건축법 위반으로 인한 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 양정운 씨는 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 199,000,000원에 대한 인수 가능성을 신중히 검토해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 이는 배당 순위 및 법원 판단에 따라 달라질 수 있으므로 추가 확인이 필수입니다.

6.3. 과다 채권 총액

총 등기부 채권액이 약 47억 원에 달하는 높은 수준으로, 이는 경매 진행 시 낙찰가 산정 및 명도 과정에 복잡성을 더할 수 있습니다.

6.4. 소음 공해 및 환경 문제

본건 지역은 김포국제공항 인근에 위치하여 항공기 소음 영향권에 속할 가능성이 있습니다. 또한, 과거 삼정동 소각장(부천아트벙커B39)이 동일한 오정구에 있었던 점을 고려할 때, 지역 전체의 환경적 맥락을 이해할 필요가 있습니다. 현재 직접적인 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 없으나, 소음 공해 및 과거 소각장 운영 이력 등을 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 용도와 현황의 불일치, 높은 채권 총액 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 복합적인 문제들은 낙찰 가격에 영향을 미칠 수 있으며, 철저한 사전 조사를 통해 인수해야 할 권리 및 명도 리스크를 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 그럼에도 불구하고, 이러한 위험 요소들로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 높은 채권 총액으로 인한 낮은 경쟁률 및 감정가 대비 저렴한 낙찰가 기대 가능성.

* 현황 주거용 사용에 따른 실거주 목적의 활용 가능성 (단, 용도 불일치 해소 필요).

* 철저한 권리 분석 및 현장 확인을 통한 위험 요소 관리 시, 잠재적 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

'인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으므로, 이를 제외한 입찰가를 산정합니다.

본 건은 대항력 있는 임차인, 용도 불일치, 높은 채권 총액 등 다수의 리스크를 고려해야 하므로, 감정가(219,000,000원)를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

위험 요소를 감안하여, 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 131,400,000원 ~ 153,300,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.