나이스옥션 법원경매 인천 2023타경14591 [2] 인천광역시 남동구 구월동 1130 2층217호 근린상가 경매
매각기일: 2026-02-05
물건 개요
나이스옥션 법원경매 인천 2023타경14591 [2] 인천광역시 남동구 구월동 1130 2층217호 근린상가 경매
- 사건번호: 2023타경14591
- 주소: 인천광역시 남동구 예술로 198, 2층217호
- 용도: 근린상가
인천지방법원 경매6계 2023타경14591 | 소재지: 인천광역시 남동구 예술로 198, 2층217호 | 감정가: 49,000,000원 | 최저가: 2,825,000원 | 용도: 근린상가
1. 인천지방법원 2023타경14591 (2) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
* 사건번호: 인천지방법원 2023타경14591 (2)
* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1130 2층217호
* 용도: 근린생활시설
* 감정가: 49,000,000원
* 토지면적: 13.20㎡ (약 3.99평)
* 토지지분: 13.196㎡ (약 3.99평)
* 토지 제시외면적: 0.00㎡
* 건물면적: 10.63㎡ (약 3.22평)
* 건물지분: 10.628㎡ (약 3.22평)
* 매각대상: 토지/건물 일괄매각
* 경매구분: 부동산 임의경매
* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
* 특이사항: 유동화물건
* 주의사항: 집합건축물대장상 일반음식점이나, 현황은 인근 호실과 함께 경계벽을 제거하여 이용 중이며, 별도의 가벽을 세우고 철문으로 폐쇄된 상태임(현황조사보고서 참조).
* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
1.2. 최고의 입지
본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, 인천지하철 1호선 예술회관역 북측 인근에 자리하고 있어 교통 및 접근성이 우수한 입지를 자랑합니다. 주변으로는 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 혼재하여 생활 편의성과 상업 활동이 활발한 지역입니다.
1.3. 소재지 및 주위환경
인천광역시 남동구 구월동 1130번지 소재한 본건은 인천지하철 1호선 예술회관역에서 북측 방향으로 인접하여 위치하고 있습니다. 본 건물이 속한 지역은 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 그리고 녹지 공간인 공원이 분포하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.
1.4. 교통상황
차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 인천지하철 1호선 예술회관역이 도보 가능한 거리에 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용수합니다. 전반적인 대중교통 환경은 우수한 편입니다.
1.5. 건물의 구조
본 건물은 철골, 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 제2층에 위치합니다. (감정평가서상 제2층 제244호 외 2개호로 조사되었으나, 본건은 217호입니다.)
외벽은 돌붙임 및 판넬 마감 등으로 이루어져 있으며, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 스테인레스 샤시 등으로 시공되었습니다.
1.6. 이용상태
건축물대장상 본건은 일반음식점으로 등록되어 있습니다. (감정평가서 상 기호 1: 휴게음식점, 기호 2: 일반음식점, 기호 3: 근린생활시설로 분류됨. 본건(217호)은 일반음식점(기호 2)으로 추정됩니다.)
현황은 집합건축물대장상 일반음식점으로 되어 있으나, 인근 호실과 함께 경계벽이 제거되어 통합 사용 중인 것으로 보이며, 별도의 가벽 설치 후 철문으로 폐쇄된 상태입니다. 이는 현황조사보고서를 통해 확인되었습니다.
1.7. 설비내역
건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 시설이 갖추어져 있으며, 승강기 설비도 이용 가능합니다.
1.8. 토지의 형상 및 이용상태
본건이 속한 토지는 7필지가 하나의 장방형 평지로 구성되어 있으며, 현재 판매, 영업, 문화 및 집회, 근린생활시설 등의 용도로 이용되고 있는 대지입니다.
1.9. 인접 도로상태등
건물은 4면으로 포장된 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 매우 용이합니다.
1.10. 토지이용계획 및 제한상태
본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.
주요 용도지역은 일반상업지역이며, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월업무)에 해당합니다.
또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.
철도보호지구로도 지정되어 있습니다.
가장 중요한 제한사항으로는, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 재지정 기간이 2024년 9월 20일까지 유효합니다.
1.11. 공부와의 차이
건축물대장 및 현황조사보고서 상의 이용 상태에 일부 차이가 있을 수 있습니다. (현황: 경계벽 제거 및 가벽 설치, 철문 폐쇄 상태).
1.12. 기타참고사항(임대관례 및 기타)
임대관계에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다. (임대관계 미상)
1.13. 입지조건
본건은 인천의 주요 상업 및 교통 중심지인 예술회관역 인근에 위치하여 뛰어난 접근성을 갖추고 있습니다. 주변에 다양한 상업시설, 오피스텔, 공원이 밀집해 있어 유동인구가 많고 비즈니스 활동에 유리한 환경을 제공합니다. 일반상업지역에 속해 있어 상업 시설 운영에 적합합니다.
1.14. 권리분석
본건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 채권자로는 '에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'가 있습니다.
경매 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.
상세한 권리관계는 매각물건명세서 및 기타 권리 분석 자료를 통해 면밀히 검토해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 완벽한 권리분석이 어렵습니다.
1.15. 상권분석
인천 예술회관역을 중심으로 형성된 상권 내에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 오피스텔과 근린생활시설이 많아 꾸준한 소비 활동이 이루어지는 지역입니다. 본건의 용도가 일반음식점으로 등록되어 있어, 외식업 관련 상권 분석이 필요하며, 통합 이용 중인 점을 고려할 때 주변 상권과의 연계성이 높을 것으로 예상됩니다.
1.16. 생활정보
예술회관역을 중심으로 병원, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 예술회관 및 공원 등 문화 및 여가 시설 접근성이 높아 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리하여 인천 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 수월합니다.
1.17. 잠재적 리스크
1. 물리적 상태 및 이용 제한: 집합건축물대장상 일반음식점으로 되어 있으나, 현황은 인근 호실과 경계벽을 제거하고 별도의 가벽과 철문으로 폐쇄된 상태입니다. 이는 건축법 위반 소지, 원상복구 의무 발생, 임대차 관련 분쟁, 또는 매수 후 합법적인 용도 변경 또는 복구에 상당한 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.
2. 토지거래계약에 관한 허가구역: 본건 토지는 2024년 9월 20일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 매수 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다. (기한 만료 예정)
3. 혐오시설: 본 건물의 주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 모든 부동산 거래와 마찬가지로, 매수 전 주변 환경에 대한 철저한 현장 답사와 추가 조사를 통해 잠재적인 혐오시설(예: 유흥업소 밀집 지역, 유해 시설 등)의 유무를 재확인하는 것이 중요합니다.
4. 임대관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.
1.18. 종합 의견
본 물건은 인천 예술회관역이라는 우수한 입지 조건과 상업 지역으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 건축물대장과 현황 간의 큰 차이(경계벽 제거, 가벽 설치, 철문 폐쇄)는 명확한 리스크 요인입니다. 매수자는 이러한 물리적 상태 및 법적 문제를 해결하기 위한 상당한 시간과 비용을 감수해야 할 가능성이 높습니다. 토지거래허가구역 지정 만료(2024년 9월 20일) 시점도 고려해야 합니다.
1.19. 투자 포인트
1. 역세권 입지: 예술회관역 초역세권이라는 장점을 바탕으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.
2. 소형 면적: 작은 면적으로 인해 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 적으며, 특정 업종이나 소규모 투자자에게 매력적일 수 있습니다.
3. 가치 상승 잠재력: 현재의 복잡한 현황을 정상화하고 합법적인 용도로 복구하거나 재구성할 경우, 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
4. 상업 지역: 일반상업지역에 위치하여 다양한 사업 목적의 활용이 가능합니다.
법원 정보
인천지방법원 경매6계