나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71076 [1] 경기도 남양주시 다산동 4071-2 4층404호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71076 [1] 경기도 남양주시 다산동 4071-2 4층404호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매2계 2025타경71076 | 소재지: 경기도 남양주시 다산동 4071-2 4층404호 | 감정가: 132,000,000원 | 최저가: 132,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 남양주지원 2025타경71076 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71076 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 4071-2 4층404호

용도: 다세대주택

감정가: 132,000,000원

토지면적: 14.51㎡ (약 4.39평)

토지 지분율: 1451.0000000000002

건물면적: 32.45㎡ (약 9.82평)

건물 지분율: 3245.0000000000005

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 현O

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 재정비촉진지구

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

1.2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 다산동에 위치하며, '미금초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 경의중앙선 '도농역'과 다수의 노선 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 또한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 상세

건축물은 1994년 12월 26일에 사용승인된 R.C조 및 연와조 4층 건물 내 4층 404호입니다. 외벽은 콘크리트 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수시설, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 완경사지에 위치하며, 부정형의 토지로서 현재 건부지(다세대주택)로 이용되고 있습니다. 건물은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 일반적으로 임의경매는 채권자의 신청으로 개시되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 가능성이 높아 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 경매 절차 진행 중 추가적인 권리 변동이 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최신 권리 분석 자료를 확인해야 합니다. 제공된 정보만으로는 모든 권리 관계를 파악하기 어려우므로, 상세한 권리 분석은 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

1.5. 상권분석

물건지 주변은 공동주택과 단독주택이 혼재하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있는 지역입니다. 이는 주거 생활의 편리성을 높여주는 요소로 작용합니다. 또한, 경의중앙선 도농역과 버스정류장이 인근에 위치하여 출퇴근 등 이동이 용이하며, 이는 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 최근 남양주시 다산동 일대는 재정비촉진지구 사업이 활발히 추진되면서 지역 개발에 대한 기대감이 높아지고 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 '미금초등학교' 동측 인근에 위치하며, 교육 환경 보호 구역에 포함되어 있습니다. 이는 초등학교와의 인접성을 나타냅니다. 또한, 인근에 다양한 상업 시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 도농역을 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 가능하며, 대중교통 접근성이 우수합니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(미금초등학교), 절대보호구역(아연유치원), 재정비촉진지구(남양주 지금도농 재정비 촉진지구), 재정비촉진지구기타(존치관리10구역), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 규제를 받고 있습니다. 특히 '재정비촉진지구(존치관리10구역)'로 지정되어 있어 향후 지역 개발 사업의 영향을 받을 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 눈에 띄는 리스크는 공부상 호수(404호)와 실제 현관문 표기(405호)가 다르다는 점입니다. 이는 추후 등기 및 건축물대장 정리 과정에서 이슈가 될 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 파악되어 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 1994년 사용승인된 건물로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다. 재정비촉진지구 내 '존치관리10구역'으로 지정된 점은 개발 가능성을 내포하지만, 사업 진행 방향 및 시기에 따라 불확실성이 존재할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 경의중앙선 도농역과 초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 특히 남양주 지금도농 재정비촉진지구 내에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 공부상 호수와 현관문 표기 불일치, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 안고 있습니다. 재정비촉진지구 내 '존치관리10구역'이라는 점은 개발의 잠재력을 시사하지만, 사업 진행 경과를 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

1.10. 투자 포인트

- 경의중앙선 도농역 및 초등학교 인근의 편리한 생활 환경.

- 남양주 지금도농 재정비촉진지구 포함으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

- 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득 가능.

- 재정비 사업 진행 시 수혜 가능성이 있는 지역.

주변 시설 검색 결과, 본건이 위치한 다산동 일대에는 2022년 기준 쓰레기 수거 방식 개선 논의가 있었으며, '스파디움24'와 같은 찜질스파 시설, '테이블에이'와 같은 실내 동물원 등이 위치하여 생활 편의 및 여가 활동이 가능함을 알 수 있습니다. 과거 다산동 플루리움 중앙상가에서 발생한 폭행 사건 영상이 유포된 사례가 있었으나, 이는 특정 장소에서의 사건으로 물건지 자체의 직접적인 혐오시설이나 심각한 위해 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

법원 정보

남양주지원 경매2계