나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62647 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-46 한울하임 207동 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62647 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-46 한울하임 207동 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2025타경62647 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-46 한울하임 207동 3층302호 | 감정가: 326,000,000원 | 최저가: 159,740,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62647 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-46 한울하임 207동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 326,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 백OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

토지면적: 59.08제곱미터 (약 17.88평)

건물면적: 54.08제곱미터 (약 16.36평)

* 다세대주택이므로 전용면적과 대지권 지분을 기준으로 표기합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 고양시 일산동구 식사동 소재 동국대학교 일산병원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다. 병원 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

3. 건물의 구조 및 이용 상태

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 치장벽돌 붙임 및 드라이비트, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감 등으로 보입니다. 현재 다세대주택 1개호로 이용 중이며, 위생 및 급배수, 전기, 난방, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.2. 토지 현황

토지는 사다리형이며, 다세대주택 2개 동의 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 폭 약 6m의 도로에 접하고 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 권리 관계

본건은 소유자 겸 채무자인 백OO에 대한 부동산강제경매 사건으로, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

4.2. 임차권 특이사항 (주의사항)

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG, 양도전: 주택임차권자 신다혜)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다’는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

이는 매수인이 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 부담을 지지 않아도 되므로, 임차인 권리관계가 상당히 정리되어 명도 리스크가 매우 낮아졌다는 의미입니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

주변이 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지대임을 감안할 때, 기본적인 주거지 기반의 생활 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 특히 동국대학교 일산병원 서측 인근이라는 입지적 특성상 관련 종사자 및 방문객 수요를 바탕으로 한 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

5.2. 생활 정보 (혐오시설 정보 제한)

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 동국대학교 일산병원이라는 대형 의료시설이 근접하여 의료 접근성은 우수합니다.

* 외부 지도 서비스나 검색 기능을 통한 주변 혐오시설 유무에 대한 직접적인 확인은 본 보고서 작성 시점에는 불가합니다. (단, 감정평가서 상 주위 환경은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한 리스크

본건 토지는 '계획관리지역', '성장관리계획구역(복합zone)'과 더불어 '가축사육제한구역(일부/전부제한구역)', '상대보호구역(동국대학교)', '제한보호구역(전방지역:25km)' 등 다수의 중첩된 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 재개발이나 건축 행위 시 용도 변경 및 증축 등에 제약을 가할 수 있는 요인으로, 장기적인 관점에서 토지의 활용도와 가치 상승에 있어 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 적정 수준의 입지를 갖춘 것으로 판단됩니다. 무엇보다 신청 채권자인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 리스크가 사실상 해소되었으며, 이는 매각물건명세서상 인수할 권리 없이 깨끗한 권리관계로 진행될 가능성이 높습니다. 다만, 토지 이용계획 상 여러 가지 복합적인 제한(군사시설, 학교, 가축 사육 등)이 얽혀 있으므로, 토지 자체의 개발 잠재력보다는 현 상태의 주거용으로 접근하는 것이 합리적입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 동국대학교 일산병원 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있으며, 기본적인 주거 환경은 양호한 수준입니다.

권리 관계의 안정성: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 임차보증금을 인수할 위험이 제거되어, 초보 투자자도 비교적 안전하게 입찰할 수 있는 '클린 물건'입니다.

실수요 및 임대 목적 적합: 면적 대비 적절한 감정가(3.26억 원)로 평가되었으며, 주변 환경을 고려할 때 실수요자 및 소액 임대 투자 목적으로 적합합니다.

법원 정보

고양지원 경매4계