나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8243 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제2층 제204호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8243 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8243 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로82길 29, 제2층 제204호 (화곡동, 에코하우스) | 감정가: 325,000,000원 | 최저가: 208,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 경매 정보

1.1. 기본 현황

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8243 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다. 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제2층 제204호입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 물건이며, 감정가는 325,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 및 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 제2층에 위치합니다. 사용승인일은 2021.02.22.로 비교적 신축급 건물입니다.

건물 전용면적은 29.45㎡ (약 8.91평)이며, 토지(대지권) 면적은 20.68㎡ (약 6.25평)입니다. 다세대주택 특성상 아파트의 분양면적 개념은 없으며, 제시된 면적은 전용면적 기준입니다. 외벽은 돌붙임 마감 등으로 처리되었습니다.

1.3. 권리 관계

본 물건의 소유자는 백OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 주의사항으로 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 대항력 있는 임차인의 권리를 인수할 부담이 없어 권리분석상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

2. 입지 조건 및 생활 정보

2.1. 주변 환경 및 교통 상황

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 화원중학교 서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지대입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다. 주변에는 마트, 병원, 카페, 약국 등 각종 편의시설이 도보 5분 거리에 모여 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

2.2. 상권 및 편의 시설

주거 밀집 지역 내 근린생활시설이 잘 발달한 지역으로, 생활에 필요한 모든 인프라를 쉽게 이용할 수 있습니다. 상권 활성화 정도는 양호한 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석 (명확성)

앞서 언급했듯이, '주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'은 권리분석의 안정성을 극대화합니다. 통상 임차인의 대항력으로 인해 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 리스크가 존재하나, 본건은 공사가 대항력을 포기하여 낙찰자에게 깨끗한 권리 상태를 넘겨주는 조건이므로 인수할 권리상의 하자가 없어 보입니다.

3.2. 잠재적 리스크

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)으로 지정되어 있어 김포공항과 인접한 지역의 특성상 항공기 소음의 영향이 있을 수 있습니다. 이 부분은 현장 답사를 통해 소음 정도를 직접 확인해야 하는 중요한 리스크 요인입니다.

주변에 장사시설 등 주요 혐오시설은 검색되지 않았으나, 주변 다세대주택 밀집 지역의 특성상 주차 공간 협소 문제는 일반적인 리스크로 상존할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인을 받은 신축급 다세대주택으로, 물리적 상태가 매우 양호합니다. 가장 큰 장점은 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 붙어 있어 경매 특유의 권리 인수 위험이 거의 없다는 점입니다. 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 실수요 목적 및 안정적인 월세 수익을 기대하는 투자자 모두에게 적합한 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

첫째, 권리 관계가 매우 안전합니다. 인수할 대항력이 없어 낙찰 후 명도 절차 진행이 수월할 것으로 예상됩니다.

둘째, 신축급 건물(2021년)로 건물 가치가 높고, 수리 비용 부담이 적습니다.

셋째, 화원중학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

넷째, 감정가가 3억 2천 5백만원으로 서울 지역에서 비교적 적은 금액으로 투자 기회를 얻을 수 있습니다.

4.3. 결론 및 제언

잠재적 리스크인 항공기 소음 문제를 현장 답사를 통해 면밀히 확인한다면, 권리적 안전성을 바탕으로 안정적인 수익을 기대할 수 있는 우량 물건입니다. 입찰 참여를 적극적으로 고려해 볼 것을 제언합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계