나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9095 [1] 서울특별시 구로구 구로동 429-101 하우스디1차 제4층 제404호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9095 [1] 서울특별시 구로구 구로동 429-101 하우스디1차 제4층 제404호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9095 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 429-101 하우스디1차 제4층 제404호 | 감정가: 270,000,000원 | 최저가: 216,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9095 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9095 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 429-101 하우스디1차 제4층 제404호

용도: 다세대주택

감정가: 270,000,000원

토지면적: 17.57㎡ (약 5.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.91㎡ (약 7.84평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 강OO

채무자: 강OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 주변에 구로구청이 소재하고 있어 공공기관 이용이 편리합니다. 또한 지하철 2, 7호선 대림역과 7호선 남구로역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다. 주변 지역은 아파트, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 생활 편의시설 이용이 편리한 조건을 갖추고 있습니다. 북측 및 서측으로 약 5~6m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 강OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 특이사항은 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 해당 물건에 임차인이 존재하며, 이들의 권리가 매수인에게 영향을 미치지 않도록 별도의 합의 또는 절차가 필요함을 시사합니다. 강제경매 절차에 따라 낙찰자는 소유권과 함께 인수되는 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건 인근에는 구로구청을 중심으로 한 행정 및 공공시설이 밀집해 있습니다. 또한, 대림역과 남구로역을 중심으로 한 상권이 형성되어 있으며, 특히 남구로시장은 활기가 넘치고 다양한 외국인 방문객이 찾는 곳으로 알려져 있습니다. 다만, 검색 결과에 따르면 대림역 주변은 "대림차이나타운" 또는 "조선족 타운"으로 불리며, 한국 프랜차이즈보다는 중국 관련 상점들이 많고 독특한 상권 특성을 가진 것으로 파악됩니다. 이는 특정 소비자층에게는 매력적일 수 있으나, 일반적인 상권과는 다른 성격을 지닙니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

단세대주택으로 현재 이용 중인 점, 그리고 구로구청 인근이라는 점을 고려할 때, 관공서 이용 및 민원 처리 등이 편리합니다. 대림역과 남구로역을 이용한 지하철 접근성이 우수하며, 버스 노선도 다양하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 주변에 아파트 단지 및 주택가가 있어 기본적인 주거 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 "임차인 및 임차권승계인의 대항력 포기조건 매각"입니다. 낙찰 후 임차인과의 관계 설정 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사 및 대응 계획 수립이 필수적입니다. 또한, 대림역 인근의 "차이나타운" 또는 "조선족 타운"으로 형성된 지역적 특성은 상권 분석에서 언급된 바와 같이, 일반적인 한국 상권과는 다른 성격을 가집니다. 이는 향후 임대수익률이나 자산 가치 상승에 영향을 미칠 수 있으며, 투자자의 성향에 따라 호불호가 갈릴 수 있는 요소입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 국지도로, 소로 등 다양한 용도와 제한이 존재하며, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한 사항이 있어 개발 또는 건축 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 구로구의 핵심 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 구로구청이 인접해 있어 행정적 편의성이 뛰어나며, 지하철역이 가까워 직주근접성이 좋습니다. 그러나 임차인의 대항력 포기 조건과 대림역 인근의 독특한 상권 특성은 신중한 접근을 요합니다. 특히, 해당 지역의 상권 특성이 투자자에게 맞는지를 면밀히 파악해야 합니다. 강제경매 물건으로서 권리 관계 및 임차인과의 명도 절차에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

- 더블 역세권(2, 7호선 대림역, 7호선 남구로역) 인접으로 우수한 대중교통 접근성.

- 구로구청이 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 이용 용이.

- 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라 양호.

- 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있는 입지.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계