나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8309 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8309 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경8309 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제4층 제402호 | 감정가: 260,000,000원 | 최저가: 166,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8309 (1) 물건 보고서

1.1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8309 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

감정가: 260,000,000원

토지면적: 17.06㎡ (약 5.16평)

건물면적: 24.61㎡ (약 7.45평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

건물 사용승인일: 2021년 11월 18일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡4동 주민센터' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 서측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 까치산역(5호선) 및 화곡역(5호선) 등 지하철역 접근성도 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다. 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 관계는 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각된다는 점입니다. 이 조건이 명확히 이행된다면, 매수인은 임차인과의 복잡한 명도 문제를 피하고 소유권을 보다 명확하게 확보할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 화곡동 지역은 주거 밀집 지역의 특성을 가지고 있으며, 이에 따라 기본적인 생활 편의시설 및 소규모 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 다세대주택 및 단독주택이 많아 주거 수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 단지 내 또는 주변에서 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등의 생활 서비스를 이용하는 데 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로, 2021년 11월 18일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 내부에 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주변에는 서울정서초등학교, 화곡중학교, 화원중학교 등이 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건'이 충족되지 않았을 경우 발생할 수 있는 명도 문제입니다. 입찰 전 관련 서류 및 임차인과의 협의 상황을 반드시 확인해야 합니다.

또한, 본 건은 김포공항과 인접하여 중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역(원추표면)으로 지정되어 있습니다. 이는 항공기 운항 안전을 위한 고도 제한 등의 규제를 받을 수 있으며, 공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음이 발생할 수 있습니다. 해당 지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축 행위에 일부 제한이 있으며, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 최신식 도시형생활주택으로, 비교적 신축이라는 장점을 가지고 있습니다. 서울 강서구 화곡동이라는 위치적 이점과 함께, 대항력 포기 조건부 매각으로 인해 권리 관계가 명확하게 정리될 경우 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 주변 생활 편의시설 및 교통망도 양호한 편입니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물로서 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

강제경매 물건으로, 일반 매매보다 합리적인 가격에 취득할 기회를 제공합니다.

임차인의 대항력 포기 조건이 원활히 이행된다면, 명도 부담 없이 깔끔한 권리 확보가 가능합니다.

서울 강서구 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 주거 수요가 꾸준하여 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계