나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8541 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 157-6 청송평화헬스하우스 제1층 제102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8541 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 157-6 청송평화헬스하우스 제1층 제102호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경8541
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로16길 83 청송평화헬스하우스, 제1층 제102호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경8541 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로16길 83 청송평화헬스하우스, 제1층 제102호 | 감정가: 240,000,000원 | 최저가: 192,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8541 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8541 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 157-6 청송평화헬스하우스 제1층 제102호

용도: 다세대주택

감정가: 240,000,000 원

토지면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

토지 지분율: 1982.9999999999998 (이하 생략)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.85㎡ (약 8.73평)

건물 지분율: 2885 (이하 생략)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 진OO

채무자: 진OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2018년 06월 12일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며 '신정초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 연립주택, 단독·다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역'이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 채권자 주OOOOOOO에 의해 신청된 부동산강제경매 사건입니다. 소유자이자 채무자인 진OO의 재산에 대해 매각이 진행됩니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다. 가장 중요한 주의사항으로는 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 임차인이 새로운 매수인에게 임대차 관계에 따른 권리를 주장하지 않겠다는 의미이나, 관련 내용을 철저히 확인하고 인수해야 할 법적 쟁점이 없는지 신중하게 검토해야 합니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 서울특별시 강서구 화곡동으로, 도시지역 내 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 지하철 2호선과 5호선 환승역인 까치산역 인근에 위치하고 있어 역세권의 이점을 가지며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 주거지로서 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 주거용 건물과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

인근에 신정초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 까치산역을 통해 지하철 2호선과 5호선 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 조건부로 매각이 진행되므로, 임차인의 권리 관계 및 법적 처리 과정을 면밀히 파악해야 합니다. 토지이용계획상 공항 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 원추표면구역), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 제한사항이 존재하여 향후 건축이나 개발 시 제약을 받을 수 있습니다. 토지가 대체로 완경사의 가장형이므로 토지 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 건물 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있으며, 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권에 위치하며 비교적 신축(2018년 사용승인)인 다세대주택입니다. 신정초등학교와 인접해 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이라는 특이사항과 공항 관련 보호지구 등 여러 토지이용 제한사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 조건들을 면밀히 분석하고 법률적 검토를 거친다면 투자 가치를 판단할 수 있을 것입니다.

1.8. 투자 포인트

까치산역을 중심으로 한 더블 역세권이라는 점은 지속적인 수요를 기대하게 하는 요소입니다. 서울이라는 메리트와 더불어 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적으로 평가할 수 있습니다. 임차인의 대항력 포기 조건은 명도 과정의 복잡성을 줄여줄 수 있는 잠재적 장점이 될 수 있습니다. 이러한 요소들을 고려하여 시세 및 주변 개발 계획 등을 종합적으로 분석한다면 차익 실현 또는 임대 수익 창출의 기회를 잡을 수 있을 것으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계