나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8374 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 까사지오 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8374 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 까사지오 4층401호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경8374 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 까사지오 4층401호 | 감정가: 290,000,000원 | 최저가: 185,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8374 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8374 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 까사지오 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 290,000,000 원

토지면적: 21.26㎡ (약 6.43평)

건물면적: 29.74㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 주OOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2019년 12월 31일

이용상태: 방2, 거실, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성된 다세대주택

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동, 강서구청 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 관공서, 근린생활시설 등이 다양하게 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

남동측으로 약 10m 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

강서구청이 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리하며, 다양한 상업시설 및 생활 편의시설과의 접근성도 우수할 것으로 예상됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 주OOOOOOO입니다.

가장 주목해야 할 사항은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특이사항입니다.

이는 통상적으로 임차인이 보증금 등 권리를 포기하고 매수인에게 대항력을 주장하지 않겠다는 조건이므로, 매수인에게 인수되는 권리 관계가 없을 가능성이 높아 권리 분석상 유리한 조건으로 해석될 수 있습니다.

하지만, 이러한 조건은 임차인의 실제 의사 확인 및 관련 서류의 명확한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

신축 건물(2019년 사용승인)이라는 점을 고려할 때, 권리관계의 명확성 확보 시 안정적인 취득이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 화곡동 일대는 강서구청을 중심으로 한 행정 및 업무 기능과 배후 주거 단지가 결합된 복합 상권입니다.

다세대주택 및 공동주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기반으로 하며, 주변 근린생활시설들을 통해 다양한 업종의 상권이 발달해 있습니다.

강서구청 인근 지역은 유동인구가 꾸준하며, 지역 주민들의 소비 활동이 활발한 편입니다.

주변에 병원, 은행, 음식점 등 다양한 생활 밀착형 상업시설이 분포하고 있어 상권 이용이 편리합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 신축(2019년 완공)된 다세대주택으로, 2개의 침실, 거실, 욕실, 발코니 등을 갖춘 실용적인 내부 구조를 가지고 있습니다.

기본적인 위생 설비, 개별 난방, 엘리베이터 등 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 갖추고 있어 거주 편의성이 높습니다.

교통 면에서는 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 자가용 이용 시에도 편리한 접근성을 제공합니다.

주변에 대형마트, 병원, 은행, 학교 등 생활 편의 및 교육 시설 접근성이 양호합니다.

다만, 본 물건은 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있으므로, 인근 교육 시설과의 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. [cite:original data]

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 '임차인의 대항력 포기 조건' 관련 부분입니다.

이 조건이 명확하게 이행되지 않거나, 임차인과의 추가적인 소통이 원활하지 않을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 따라서 잔금 납부 전 관련 서류 검토와 임차인과의 적극적인 소통이 필수적입니다.

토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '원추표면구역(원추표면)', '대공방어협조구역' 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 리모델링 등 건축 관련 행위에 제약이 있을 수 있습니다. [cite:original data]

또한, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어(2024.09.10~2029.09.09, 지목 도로 한정), 향후 토지 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다. [cite:original data]

주변 지역에서 특이할 만한 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 신축 다세대주택으로서, 건물 상태가 양호하고 강서구청 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

건물 면적 또한 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 크기입니다.

임차인의 대항력 포기 조건은 권리 인수 부담을 줄여주는 긍정적인 요소로 작용할 수 있으나, 이 부분에 대한 철저한 사전 확인과 법률 검토가 반드시 수반되어야 합니다.

토지이용계획상의 몇 가지 제한 사항이 있으나, 이는 향후 건축 행위에 대한 고려 사항으로, 현재 거주 또는 임대 목적이라면 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 권리관계를 명확히 정리하고 진행한다면 안정적인 투자 또는 실거주 목적 모두 고려해볼 만한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

최신축 건물: 2019년 사용승인으로 깔끔한 상태를 유지하고 있어 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다.

우수한 입지: 강서구청 인근으로 관공서, 생활편의시설 접근성이 뛰어나며, 주거 편의성이 높습니다.

잠재적 이점: 임차인의 대항력 포기 조건은 권리 부담을 최소화할 수 있는 기회입니다. (사전 확인 필수)

소형 면적: 1~2인 가구를 타겟으로 하는 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 강서구 일대의 도시 개발 계획 등을 고려할 때 장기적인 가치 상승 가능성도 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계