나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7226 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 308-3 스타빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7226 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 308-3 스타빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경7226
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로17다길 75, 제3층 제302호 (개봉동, 스타빌)
• 감정가: 384,000,000원
• 최저가: 245,760,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경7226 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로17다길 75, 제3층 제302호 (개봉동, 스타빌) | 감정가: 384,000,000원 | 최저가: 245,760,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경7226 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7226 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 308-3 스타빌 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 384,000,000원

토지면적: 28.26㎡ (약 8.55평)

건물면적: 47.77㎡ (약 14.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

채무자: (정보 없음)

특이사항: (정보 없음)

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울한영대학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택(다가구), 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로 주변환경은 보통인 편입니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조:

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제3층 제302호이며, 사용승인은 2020년 05월 25일입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었고, 창호는 샷시 창호 등입니다.

이용상태:

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역:

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

세장형의 평지로서 다세대 주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

북동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

서울특별시 구로구 개봉동 308-3번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합), 일반철도(저촉), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 165m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

서울특별시 구로구 개봉동 308-21번지: 상기 308-3번지와 동일한 토지이용계획을 따릅니다.

공부와의 차이:

해당 사항 없습니다.

기타 참고사항 (임대관례 및 기타):

임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, "서울한영대학교" 남측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로 형성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 다만, 토지이용계획상 일반철도(저촉) 구역에 해당하여 관련 소음 및 진동에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 주목할 부분은 "주의사항"으로, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 통상적으로 임차인의 보증금 중 일부를 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 이를 인수하지 않도록 하기 위한 조치로, 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 채권을 회수하기 위해 경매를 신청할 때 이러한 조건을 내세우는 경우가 있습니다. 따라서 낙찰자는 임차인에 대한 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

물건지 주변은 전형적인 주거 밀집 지역으로, 다세대주택과 단독주택이 주를 이루고 있습니다. 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, "서울한영대학교"가 인근에 위치하고 있어 학생들을 대상으로 하는 상권이 일부 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용이 편리하여 도심 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

주거 지역으로서 조용한 환경을 갖추고 있으며, 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 이동이 용이합니다. 인근에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. '서울한영대학교'가 인근에 있어 교육적인 환경에 대한 접근성도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 일반철도(저촉) 구역에 해당하여 철도 관련 소음이나 진동이 발생할 수 있습니다. 또한, 장애물제한표면구역 및 대공방어협조구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 증축 시 관련 법규 확인이 필요합니다. "주의사항"에 명시된 임차인의 대항력 포기 조건은 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 경매 물건 특성상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 5월 사용승인)된 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 특히 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 인수 부담이 없을 것으로 예상되는 점은 큰 장점입니다. 다만, 주변 지역의 일반철도 저촉, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등의 토지이용 제한 사항을 충분히 인지해야 합니다. 임대 관계는 미상으로, 현장 방문 시 임대차 현황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 5월 사용승인)로 하자 보수 부담이 적습니다.

* 임차인의 대항력 포기 조건으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 지속적인 인구 유입이 기대되는 서울 서남권 지역에 위치합니다.

* 향후 개발 가능성을 고려한 장기적 투자 관점에서 접근 가능합니다.

주변 시설 검색 결과:

반경 1km 이내 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 서울한영대학교가 인근에 있으며, 개봉역 및 오류동역 등 지하철역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계