나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8236 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제에이동 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8236 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제에이동 제4층 제401호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경8236 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로33길 63, 제에이동 제4층 제401호 (화곡동, 제이팰리스) | 감정가: 299,000,000원 | 최저가: 299,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8236 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8236 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제에이동 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 299,000,000 원

토지면적: 19.85㎡ (약 6.00평)

토지 지분율: 1985.0000000000002

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

건물 지분율: 2993

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변에 서울신정초등학교가 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 지역은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 인근에 노선버스 정류장이 있고, 지하철 2, 5호선 환승역인 '까치산역'이 소재하여 서울 도심 및 부도심으로의 이동이 수월합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일인(김OO)으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 경매 진행 시 가장 주목해야 할 사항은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 특이사항입니다. 이는 임차인들이 보증금 관련 권리를 매수인에게 주장하지 않는다는 조건으로, 매수인 입장에서는 임차 보증금 반환 부담에서 비교적 자유로울 수 있습니다. 다만, 해당 조건의 구체적인 이행 여부 및 관련 서류 확인은 필수적입니다. 강제경매 절차상 일반적인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 세부적인 권리 관계는 현장 조사를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 아파트 단지 및 다세대 주택들이 밀집해 있습니다. 서울신정초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학생 및 통학생을 대상으로 하는 근린생활시설(소매점, 학원, 음식점 등)이 발달해 있습니다. 또한, 까치산역을 중심으로 상업 시설이 형성되어 있어 유동 인구가 꾸준히 존재합니다. 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호하며, 주거지로서의 기본적인 상권은 갖추고 있다고 평가됩니다.

1.5. 생활정보

본 건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택으로, 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 내부는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있으며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 인접 필지 및 도로 대비 완만한 경사의 가장형 토지 위에 건축되었으며, 주거용 건물 부지로 활용되고 있습니다. 북측과 동측으로 각각 약 6미터 폭의 포장도로와 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 감정평가 과정에서 소유자 및 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 누수, 결로, 구조적 하자, 불법 개조 등 예상치 못한 하자가 존재할 수 있으며, 경매 진행 시 반드시 내부를 재확인해야 합니다.

임차인 대항력 포기 조건: 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인에게 유리할 수 있으나, 해당 조건이 법적으로 명확하게 이행되었는지, 관련 보증금 문제가 모두 해결되었는지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 본 건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 공항 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공 방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다. 또한, 상대보호구역(교육환경 보호) 및 가축사육제한구역에 해당될 수 있어, 향후 건축 행위나 재개발 시 일부 제한이 있을 수 있으므로 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

주변 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 물건지 인근에 혐오시설(예: 유흥업소 밀집 지역, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 하지만, 해당 지역에 대한 추가적인 탐문 및 지도 검색을 통해 잠재적인 혐오시설의 존재 여부를 재확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 다세대주택으로서 일반적인 생활 편의 시설도 갖추고 있습니다. 강제경매로 진행되며, 임차인의 대항력 포기 조건이 매수인에게 유리한 요소로 작용할 수 있습니다. 그러나 내부 상태 미확인이라는 큰 리스크가 존재하므로, 철저한 현장 조사를 통해 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다. 토지 이용 제한 사항들도 존재하나, 주거 용도 자체에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 까치산역(2, 5호선) 도보 이용 가능한 거리에 있어 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

생활 편의시설: 초등학교, 상업 시설 등이 인접해 있어 생활하기에 편리한 환경을 제공합니다.

경매를 통한 시세차익 가능성: 강제경매 물건으로, 권리 분석 및 현장 확인 후 시세보다 저렴하게 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

임차인 대항력 포기 조건: 보증금 관련 권리 승계 부담이 적어 낙찰 후 명도 과정이 상대적으로 수월할 수 있습니다. (단, 조건 확인 필수)

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계