나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102539 [1] 서울특별시 동작구 대방동 384-2 엘리시아 1동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 ""성남고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 간선, 지선, 공항버스 등이 정차하는 버스정류장 및 지하철 서울지방병무청역(신림선)이 소재하는 등 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕
지상 6층 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2014-11-07)

외 벽 : 석재타일 및 대리석 마감 등,
내 벽 : 몰탈 위 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

주거용으로 이용중임.
(상세 이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조바람.)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 소화설비, 승강기설비, 보안설비(공동현관 등) 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 건축용도지역기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

아래와 같이 전세권 설정되어 있으니 참고바람.

전세금 : 금300,000,000원
존속기간 : 2021년 10월 25일부터 2023년 10월 24일까지
전세권자 : 정정자

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102539 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 384-2 엘리시아 1동 2층201호

용도: 최초 근린상가이나, 현황 주거용으로 이용 중 (건축물대장상 위반건축물 등재 - 근린생활시설을 주거용으로 무단 용도 변경)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 6층 중 제2층 제201호

사용승인일: 2014년 11월 7일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 32.55㎡ (약 9.85평)

건물면적: 55.03㎡ (약 16.65평)

감정가: 365,000,000원

1.4. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "성남고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 간선, 지선, 공항버스 등이 정차하는 버스정류장이 소재함. 또한, 지하철 서울지방병무청역(신림선)이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 남동측으로 노폭 약 4m의 도로와 접하고 있음. 토지는 가장형의 평지로, 현재 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 8월 6일 접수된 동작구(서울특별시)의 압류(건축과-18 092)임.

3.2. 등기부 현황 요약

등기부상 소유권 이전, 동작구(서울특별시)의 다수 압류, 주택도시보증공사의 가압류, 전OO의 강제경매 등이 기재되어 있으며, 대부분의 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정임.

총 등기부채권 총액: 595,000,000원

3.3. 임차인 현황 및 인수 권리

등기부 및 물건명세서상 기재된 임차인(전혜경, 정정자)은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되며, 보증금(각 300,000,000원)은 인수되지 않음.

따라서, 인수되는 보증금은 0원임.

* 임차인: 전혜경

보증금: 300,000,000원

전입일자: 2022-07-21

확정일자: 2021-10-25

배당신고일자: 2025-04-18

대항력: 없음

* 임차인: 정 (1차)

보증금: 300,000,000원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: 2021-10-25

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

* 임차인: 정 (2차)

보증금: 300,000,000원

전입일자: 2021-10-25

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-04-18

대항력: 없음

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거용 다세대주택과 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하며, 주변에 학교(성남고등학교)가 있어 비교적 안정적인 배후 수요를 갖출 수 있는 입지임.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 관련)

주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았으나, "대방청소년문화의집 벙커"가 노량진 근린공원 내에 위치하여 지역 주민들을 위한 문화 공간으로 활용되고 있음을 참고할 수 있음.

5. 생활 정보

5.1. 건물 내외부

건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 석재 타일 및 대리석 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있음.

5.2. 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 소화 설비, 승강기 설비, 공동현관 등 보안 설비가 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

건축물대장 상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용되고 있으며, 건축물대장에 '근린생활시설을 주거용으로 무단 용도변경'된 위반건축물로 등재되어 있음. 이는 향후 이행강제금 부과 등의 행정적 제재 대상이 될 수 있음.

6.2. 임차인 정보 확인

모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석되나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로 면밀한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 신림선 역세권 인근에 위치하며 교통 여건이 양호한 편이나, 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어 향후 행정적 부담이 발생할 수 있는 물건임. 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 분석되어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됨. 입찰 시 위반건축물 등재로 인한 리스크와 명도 가능성을 종합적으로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 역세권 인근 입지: 신림선 서울지방병무청역 이용이 가능하여 교통 편의성이 좋음.

* 안정적인 주거/상업 혼합 지역: 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하여 지역 내 수요가 있음.

* 인수되는 권리 없음: 모든 임차인 및 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 365,000,000원이며, 인수되는 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있음. 다만, 위반건축물 등재로 인한 행정적 부담 및 향후 명도 과정에서의 변수 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함. 시장 상황 및 해당 물건의 실제 가치에 대한 추가적인 분석을 통해 보수적인 접근이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.