나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9542 [1] 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1301호 지식산업센터 경매

서울특별시 금천구 가산디지털1로 205-27, 가산에이1타워 제13층 제오1301호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경9542(서울남부지방법원 경매10계). 감정가 245,000,000원, 최저가 125,440,000원. 매각기일은 2026-09-04입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 9542 [1]
소재지	서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1301호
도로명주소	서울특별시 금천구 가산디지털1로 205-27, 가산에이1타워 제13층 제오1301호
용도	집합건물
건물명	가산에이1타워
매각기일	2026.09.04
관할법원	서울남부지방법원 경매10계 ((02)2192-1340)
이용제한	대공방어협조구역, 산업시설구역, (접함)공공시설구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 준공업지역, 일단의공업용지조성사업지역, 도시지역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역, 국가산업단지, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 지구단위계획구역, (접함)중로2류(폭 15m~20m)

서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1301호 지식산업센터 경매 물건 이미지

면적

토지면적	7.79㎡ (2.36평)
건물면적	31.57㎡ (9.55평)

금액

감정가	245,000,000원
최저가	125,440,000원 (감정가 대비 52%)
입찰보증금	12,544,000원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.13	245,000,000원	유찰
2차	2026.06.23	196,000,000원	유찰
3차	2026.08.06	156,800,000원	유찰
4차	2026.09.04	125,440,000원	매각
4차	2026.09.11	-	최고가매각허가결정
4차	2026.10.21	-	진행

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산디지털단지역"" 북서측 인근에 위치하는
부동산(구분건물, 가산에이1타워 제13층 제오1301호~제오1310호)으로서, 주위는 공장
(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.
교통상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(가산디지털
단지역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상15층건내 제13층 제오1301호외 9개호로서,
(사용승인일: 2021.06.25)
외벽 : 복합판넬 마감 등.
내벽 : 세멘위 페인팅 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.
이용상태: 기호1~10 공히 지원시설(업무시설)로 이용 중이며,
기호6부터 기호9는 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.
설비내역: 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 세장형의 토지로서, 공장, 지원시설, 업무시설 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태등: 북측으로 중로 한면에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)
(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>
, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m
(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화
및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9542 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1301호

용도: 업무시설 (공장, 지식산업센터, 지원시설, 근린생활시설)

감정가: 245,000,000원

토지면적: 7.79㎡ (약 2.36평)

건물면적: 31.57㎡ (약 9.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상15층

사용승인일: 2021.06.25

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동, "가산디지털단지역" 북서측 인근에 소재합니다.

* 주변 환경: 본건이 소재하는 건물은 주위 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

* 교통: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(가산디지털단지역) 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로: 북측으로 중로(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 일단의 공업용지 조성사업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역에 속합니다.

* 제한상태: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역 등의 규제를 받습니다.

1.3. 권리분석

* 채권자: 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 (기재된 채권자 중 하나)

* 말소기준권리: 을2, 하나은행 근저당권 (2023.06.28 접수)

* 말소되는 권리: 본 경매로 인해 을2, 을3(근저당), 갑3(압류), 갑4(임의경매), 갑6(가압류), 갑8(임의경매) 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 2,497,452,368원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지별도등기 - 을구 9번 2021. 6. 15. 제133747호 구분지상권설정등기. 본 권리는 소멸되지 않으므로 인수해야 합니다. 해당 구분지상권의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 문보미 (문 )

* 보증금: 7,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2023-10-31

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 서울 금천구 가산동의 핵심 업무 지구인 가산디지털단지 내에 위치합니다.

* 주변은 다수의 지식산업센터, 오피스 빌딩, 근린생활시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 평일 낮 시간대 유동인구가 매우 많으며, IT 및 관련 산업 기업들의 입주가 집중되어 있어 소형 업무 공간에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 다만, 유사한 상품의 공급이 많은 지역 특성상 임대 시장에서의 경쟁은 치열할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역이 도보 이용 가능한 거리에 있으며, 주요 간선도로와 인접하여 차량 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 인근에 마리오 아울렛, W몰 등 대형 쇼핑몰이 위치해 있으며, 은행, 병원, 다양한 식당가 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 가산디지털단지는 주요 산업 집적지로서 업무 환경은 우수하나, 대규모 산업단지 내 위치하므로 쾌적한 주거 환경과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: "중복사건, 유동화물건, 공동담보" 표기는 경매 진행 및 권리 분석에 복잡성을 더할 수 있습니다.

* 인수되는 구분지상권: 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하므로, 해당 권리의 성격, 범위, 행사 가능성 등을 면밀히 파악하여 향후 건물 이용 및 토지 사용에 미칠 영향을 반드시 검토해야 합니다.

* 임차인 명도: 현재 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 명도 과정에서의 예상치 못한 상황 발생 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

* 시장 변동성: 가산디지털단지 지역의 오피스 및 산업시설 부동산 시장의 경기 변동에 따른 가격 변동 리스크가 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지의 중심부에 위치하여 뛰어난 입지적 장점을 보유하고 있습니다. 역세권으로서의 편리한 교통망과 풍부한 상업 및 업무 시설은 높은 투자가치를 시사합니다. 2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축급이라는 점 또한 긍정적인 요소입니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권의 존재는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 이에 대한 철저한 추가 조사가 선행되어야 합니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 가산디지털단지 핵심 입지: IT 및 관련 기업 밀집 지역으로 풍부한 임대 수요 확보.

* 초역세권: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 인접으로 직장인 접근성 탁월.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 관리 및 활용도 우수.

* 낮은 명도 부담: 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 리스크 최소화.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 245,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항: 본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하므로, 해당 권리의 인수 비용 및 가치 영향 분석이 필수적입니다. 또한, 주변 유사 물건의 최근 시세, 실거래가, 공실률, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 현장 방문을 통한 건물 상태 확인과 전문가의 추가적인 시장 분석을 통해 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

Regarding surrounding facilities, the Gasan Digital Complex is a major industrial and business hub. While there are no specific "혐오시설" (nuisance facilities) directly adjacent to office buildings like this one, the area is characterized by high density of industrial activity. This can sometimes lead to concerns regarding traffic congestion, particularly from delivery vehicles, and potential for industrial noise or dust depending on specific tenant operations within the broader complex. The land use plan mentions restrictions like "가축사육제한구역" and "(한강)폐기물매립시설 설치 제한지역", indicating regulatory zones rather than currently existing nuisance facilities impacting the immediate property.1.1.물건기본정보