나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102507 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 7층705호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2025.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며 지하철역 ""신림역"" 북서측 인근에 위치함.
주위는 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 남동측 인근에 지하철역 ""신림역"" 및 인근에 노선버스
정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 제7층 제705호로서
(사용승인일: 2021.01.28.)

외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV설비, 기계식주차설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 등(사무소, 오피스텔, 다세대주택
) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102507 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 7층705호

건축물명: 태양오피스텔

용도: 다세대주택 (건축물대장상 주용도는 공동주택임)

사용승인일: 2021년 1월 28일

감정가: 211,000,000원

토지면적: 6.34㎡ (약 1.92평)

토지지분: 6.345㎡ (약 1.92평)

건물면적: 12.60㎡ (약 3.81평)

건물지분: 12.6㎡ (약 3.81평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 요약:

* 2026년 5월 2일, 서울 관악구 신림동 255-120, 다세대, 68.58㎡, 18,000만원

* 2026년 5월 2일, 서울 서초구 신림동 592-12, 다세대, 36.33㎡, 18,000만원

* 2026년 5월 1일, 서울 관악구 신림동 1563-7, 다세대, 49.63㎡, 23,000만원

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며 지하철역 "신림역" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 주변 교통

차량 진출입이 가능하며 남동측 인근에 지하철역 "신림역" 및 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 양호합니다.

* 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며 지하철역 "신림역" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 임차인 현황

임차인: 정 (본명: 정광의)

보증금: 221,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 3월 24일

확정일자: 2022년 3월 3일

배당신고일자: 2023년 11월 17일

대항력: 없음

* 권리관계 요약

을1 주택임차권: 정광의, 221,000,000원, 말소 예정

갑6 강제경매: 주택도시보증공사, 221,000,000원, 말소 예정

말소기준권리: 갑5 압류 (강서세무서장, 2023년 2월 7일자)

등기부채권 총액: 221,000,000원

* 특이사항

신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 을구 1번 주택임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 신림동 지역은 신림역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합지구입니다. 다양한 근린생활시설이 밀집하여 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 주변 상업시설 현황

다세대주택, 다가구주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 이용객 특성

역세권 주변의 특성상 유동인구가 많으며, 학생 및 직장인 등 다양한 계층의 이용객이 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 대중교통 접근성

신림역(지하철) 및 다수의 버스 노선이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 환경

건축물대장상으로는 주용도가 공동주택이며, 사용승인이 2021년으로 비교적 신축 건물에 속합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, CCTV, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력 및 잔존 임대차보증금 인수 부담이 없습니다. 이는 본 물건의 중요한 투자 포인트입니다.

* 소형 면적의 시장성

건물 면적이 12.60㎡(약 3.81평)으로 매우 작아, 특정 수요층(1인 가구, 학생, 직장인 등)을 대상으로 한 임대 및 매매가 이루어질 수 있습니다. 그러나 일반적인 주택 시장과는 다른 수요층을 고려해야 합니다.

* 건물 노후화

2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이므로, 구조적인 노후화에 따른 문제는 적을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동, 신림역 인근에 위치한 신축(2021년 준공) 소형 주거시설입니다. 역세권의 장점과 함께 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점이 가장 큰 특징입니다. 면적이 매우 작아 투자 또는 실거주 시 특정 수요층을 공략해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물

2021년에 사용 승인되어 건물 상태가 양호하며, 유지보수 비용이 상대적으로 적게 소요될 것으로 보입니다.

* 역세권 입지

지하철 신림역이 인접해 있어 교통이 편리하며, 임대 및 환금성 측면에서 유리합니다.

* 권리관계 명확

HUG의 확약서 제출로 임차인 관련 권리(대항력, 잔존 보증금 인수)가 모두 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 등기부로 소유권을 이전받게 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 211,000,000원입니다. 임차인의 보증금은 221,000,000원이지만, HUG의 확약으로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

최근 매매 사례에서 면적이 더 큰 다세대 주택들이 18,000만원에서 23,000만원 사이에 거래되었습니다. 본 건물의 전용면적이 12.60㎡(약 3.81평)으로 매우 작다는 점을 감안할 때, 면적당 가격으로는 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

그러나 신축 건물로서 역세권에 위치하며 권리관계가 명확하다는 점을 고려하여, 감정가의 80~95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 200,000,000원

이는 시세 조사, 현장 방문, 그리고 본인만의 투자 기준에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.