나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102406 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 ""강남초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""(지하철7호선)상도역""이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건 내 903호로서

외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 공용승강기설비, 난방설비, 소화설비, 기계식 주차설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""업무시설(오피스텔)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지의 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-21)(자세한 사항은 관할 교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문 부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동여부
및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102406 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 9층 903호

용도: 오피스텔

감정가: 224,000,000원 (2억 2천 4백만원)

토지 면적: 11.26㎡ (약 3.41평)

토지 지분: 11.264415391641927㎡ (약 3.41평)

건물 면적: 16.40㎡ (약 4.96평)

건물 지분: 16.4㎡ (약 4.96평)

총 건물 연면적: 1,284.66㎡

건축물 용도 (주용도): 업무시설 (오피스텔)

해당 호수 층수: 9층

해당 호수: 903호

건축 연도: 2021년 12월 10일 사용승인

2.2. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

2.3. 채권자 및 특이사항/주의사항

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경

주의사항: 현장조사 당시 점유자의 폐문 부재 등으로 내부 확인 불가, 설비 작동 여부 및 내부 인테리어 확인 불가

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 "강남초등학교" 서측 인근에 위치함.

주위는 오피스텔, 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

3.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 용이함.

인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 상도역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

3.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제3종 일반주거지역

도로 (저촉)

가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

과밀억제권역 (수도권정비계획법)

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

건축선 (도로경계선에서 3미터 후퇴)

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

소유권 보존: 2021-12-27, 김형태

소유권 이전: 2022-03-18, 문지우 (매매 300,000,000원)

주택 임차권: 2023-07-24, 정민지 (보증금 300,000,000원), 2022-03-15 전입, 2022-02-23 확정. (을3, 말소 예정)

압류: 2023-09-15, 영등포세무서장 (징세과-티 57167)

가압류: 2023-10-17, 주택도시보증공사 (부산지방법원 2023카단106172, 1,023,000,000원)

강제 경매: 2025-03-21, 주택도시보증공사 (서울중앙지방법원 2025타경102406, 300,000,000원)

등기부 채권 총액: 1,323,000,000원

4.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (정민지)

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-15

확정일자: 2022-02-23

배당신고일자: 2023-07-24

대항력: 없음 (물건명세서 참고사항 참조)

비고:

* 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함.

* 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서 제출됨.

4.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

참고: 을구 3번 주택임차권 등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소됨.

5. 상권분석

본건은 오피스텔 및 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치함.

주변에 강남초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 상도역(7호선) 인근 지역으로 상업 및 업무 시설도 함께 발달되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

다만, 상세한 상권 분석은 추가적인 현장 조사 및 주변 실거래가 조사가 필요함.

6. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 7호선 상도역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능. (상세 내용은 추가 조사 필요)

* 교육시설: 강남초등학교가 인근에 위치.

7. 잠재적 리스크

7.1. 내부 확인 불가

현장조사 당시 점유자 부재로 내부를 확인할 수 없어, 설비 작동 여부 및 내부 상태, 인테리어 여부 등을 전혀 파악할 수 없음. 입찰 시 해당 리스크를 충분히 고려해야 함.

7.2. 임차 관련 리스크 (해소 가능성 높음)

초기 정보상 '대항력 있는 임차인'으로 분류되었으나, 물건명세서상 주택도시보증공사(임차인 측)에서 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였음.

이에 따라 임차보증금 300,000,000원은 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정임.

하지만, 임차권 말소 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성은 배제할 수 없음.

7.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 제3종 일반주거지역, 도로 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 법규상 제한이 존재함.

특히 건축선(도로경계선에서 3미터 후퇴) 등 건축 관련 규제사항 확인 필요.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 상도동에 위치한 오피스텔로, 지하철 7호선 상도역 역세권에 해당하여 교통이 매우 편리함.

주변에 학교 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성은 양호한 편임.

등기부상 채권 총액이 13억원을 초과하여 다소 높으나, 가장 큰 리스크였던 임차보증금(3억원)은 매수인에게 인수되지 않는 것으로 확인되어 권리관계는 비교적 명확함.

다만, 내부 상태를 전혀 확인할 수 없는 점은 주요 투자 결정 시 고려해야 할 중요한 요소임.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 상도역 인근으로 교통 편리.

* 권리관계 명확화: 임차보증금 3억원 인수 부담 없음.

* 잠재적 가치: 주변 개발 및 지역 활성화 가능성에 따른 시세 상승 기대.

10. 예상 입찰가

감정가: 224,000,000원

인수 보증금: 0원

현 시세 및 해당 물건의 특이사항(내부 확인 불가, 권리관계 명확화)을 종합적으로 고려할 때,

일반적인 경매 절차에서 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰이 진행될 수 있습니다.

하지만 내부 상태 미확인, 명확한 시세 조사를 위한 추가 정보 부족 등을 감안하면,

본 물건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 감정가의 90% ~ 100% 수준인

약 201,600,000원 ~ 224,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

다만, 이는 일반적인 예상이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 추가 정보 분석에 따라 변동될 수 있습니다.

최대한 보수적으로 접근하여 190,000,000원 ~ 215,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.