나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102538 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층607호 업무시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102538 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층607호 업무시설 경매

• 사건번호: 2025타경102538
• 주소: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층607호
• 감정가: 239,000,000원
• 최저가: 191,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 업무시설

서울중앙지방법원 경매12계 2025타경102538 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층607호 | 감정가: 239,000,000원 | 최저가: 191,200,000원 | 용도: 업무시설

1. 경매 물건 기본 정보

1.1. 물건 개요

본건은 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층 607호 업무시설(오피스텔)에 대한 부동산강제경매 물건입니다. 2021년 12월 13일에 사용승인을 받은 신축급 건물 내의 복층 구조 오피스텔로, 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 239,000,000원

토지 면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

건물 면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

경매 구분: 부동산강제경매

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102538 (1)

2. 입지 및 건물 현황 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림고등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반상업지역입니다. 본건 서측으로 노폭 약 25미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 인근에 노선 및 마을버스 정류장이 소재하며 대중교통 이용 상황은 보통입니다. 해당 지역은 난곡사거리 지구중심으로 지정된 상업 중심지구에 해당합니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 6층 607호입니다.

사용승인일은 2021년 12월 13일로, 비교적 신축에 해당하여 건물 상태가 우수할 것으로 예상됩니다.

외벽은 석재붙임, 창호는 시스템 창호 등으로 마감되었으며, 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재설비 등을 갖추고 있습니다.

현재 이용 상태는 복층구조(다락)의 오피스텔로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보 및 권리 관계

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 오OO

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물일괄매각

본건은 소유자와 채무자가 동일한 상태에서 진행되는 강제경매 물건입니다. 따라서 근저당권 등에 의한 임의경매가 아닌 일반 금전채권에 기한 경매일 가능성이 높습니다.

특이사항/주의사항: 제시된 정보에 특이사항이나 주의사항은 없습니다. 임대관계는 미상으로, 임차인 유무 및 대항력 여부는 매각물건명세서 등을 통한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 환경 및 상권 분석

본건이 위치한 토지는 '일반상업지역' 및 '지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)'에 해당하여, 상업 및 업무시설의 밀집도가 높은 지역입니다. 주변 상권은 오피스텔, 공동주택 거주자와 인근 근린생활시설 이용자를 기반으로 형성되어 있습니다. 관악구청이 난곡 권역을 포함하여 골목상권 활성화 사업을 추진하고 있는 지역으로, 상권의 잠재적 성장 가능성을 엿볼 수 있습니다. 인근에 신대방역과 가까운 오피스텔이 개발되는 등 난곡사거리 주변은 교통 요충지로서의 입지를 바탕으로 업무시설 수요가 꾸준히 존재할 수 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

주위에는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 인프라(소매점, 음식점, 병원, 은행 등)는 잘 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다. 오피스텔의 특성상 내부적으로도 기본적인 편의시설(승강기, 주차시설 등)을 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 법률적 및 기타 리스크

법률적 리스크:

본건은 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심), 과밀억제권역 등에 포함되어 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 이미 건축이 완료된 오피스텔이므로 현재 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 토지이용계획상 상대보호구역(기호2)이 설정되어 있어 인근 교육시설 관련 규제가 존재합니다.

물건 자체 리스크:

오피스텔이 복층 구조로 이용 중이나, 공부상 면적에는 다락 부분(복층)이 포함되지 않았을 가능성이 높습니다. 내부구조도 및 건축물대장을 통해 복층의 적법성 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

혐오시설 리스크:

외부 지도 서비스 및 검색 결과에 비추어 볼 때, 본건 주변에 직접적인 대형 혐오시설(폐기물 처리시설, 변전소 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 주택가 및 상업시설 밀집 지역이므로 소음, 주차 문제 등은 일반적인 리스크로 존재합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 신축급 복층 오피스텔로, 일반상업지역 내 난곡사거리 지구중심에 위치하여 상업적/업무적 입지가 양호합니다. 2억 3천 9백만 원의 감정가를 기준으로, 인근 신축 오피스텔의 분양/거래가 및 임대수요를 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정할 경우 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 사용승인일이 2021년 12월 13일로 건물의 내구연한과 관리 비용 측면에서 유리합니다.

복층 구조: 복층 오피스텔은 실사용 면적이 넓고 활용도가 높아 젊은 층 또는 1인 가구의 임대 선호도가 높습니다.

우수한 입지: 일반상업지역 및 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심) 내에 위치하여 상업/업무 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 남부순환로에 인접하고 버스 노선 접근성이 보통 이상으로 교통이 편리합니다.

경매 진행: 강제경매 물건으로 권리 분석이 비교적 단순하나, 임차인 현황(임대관계 미상)에 대한 현장 조사와 명도 리스크를 최소화하기 위한 전략 수립이 필요합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계