나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102538 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더봄 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선 및 마을버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 6층 607호로서,
(사용승인일: 2021.12.13)
외 벽: 석재붙임 마감,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창 호: 시스템 창호 등임.

이용상태

오피스텔(복층구조(다락)-후첨 '내부구조도'참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 2필 일단의 가로장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 25미터의 포장도로에 접함,

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시
제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변).

기호(2) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시
제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102538 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

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1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층607호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

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1.3. 건물 정보

건물명: 더위일관악파크뷰

용도: 업무시설 (오피스텔)

준공(사용승인)일: 2021년 12월 13일

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 1층, 지상 14층 (본건 6층)

세대수: 총 120호

전유부분 면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

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1.4. 토지 정보

대지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

토지이용 현황: 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지

토지 용도 지역: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

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2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다. (결과)

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2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1) 및 기호(2) 토지 모두 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)에 해당합니다.

* 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있습니다.

* 기호(2) 토지는 상대보호구역에 해당합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 02월 07일 접수된 강서세무서장의 압류 (과-티6882) 입니다.

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3.2. 인수되는 권리

임차인 조 의 경우, 대항력이 없으며(임차인 현황 및 물건명세서상 확약서 제출), 주택임차권은 말소 예정으로 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

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3.3. 소멸되는 권리

* 을3. 주택임차권 (조준범, 2023-09-25 접수, 2023-09-25 말소 예정)

* 갑5. 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-04-03 접수, 2025-04-03 말소 예정)

* 갑6. 압류 (양천세무서장, 2025-11-14 접수, 2025-11-14 말소 예정)

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3.4. 채권액 총계

등기부채권 총액: 240,000,000원

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3.5. 임차인 현황

* 임차인: 조 (주택도시보증공사)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 21일

* 확정일자: 2022년 02월 11일

* 대항력: 없음 (물건명세서상 확약서 제출로 대항력 포기 확인)

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련, 대항력 포기 및 임차권 말소 동의.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설

본건은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 특히, 신림역 인근으로 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있습니다. (결과)

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5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설

본건 주변으로 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. (결과)

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5.2. 교육시설

본건은 '신림고등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 서울남부초등학교, 남서울중학교, 당곡고등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 분포하고 있습니다. (결과)

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 (정보상 모순점 확인 필요 - '대항력 없음' 및 권리 포기 확인)

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6.2. HUG 인수조건 변경 관련

HUG 인수조건 변경 관련하여, 임차인 조 는 대항력을 포기하고 매수인에 대한 보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인의 부담을 덜어주는 조건이나, 정확한 법률 자문을 통해 해당 확약서의 효력 및 잠재적 위험을 면밀히 검토해야 합니다.

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6.3. 대항력 없는 임차인 (명확화)

임차인 조 는 대항력이 없으며, 제출된 확약서에 따라 매수인에게 인수되지 않는 보증금입니다.

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6.4. 혐오시설 유무

본건 주변에 심각한 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 폐기물 처리 시설이나 일부 공장 등 환경에 영향을 줄 수 있는 시설의 존재 여부는 추가적인 현장 조사 및 상세 지적도를 통해 확인이 필요합니다. (결과)

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7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인이 없으며(권리 포기 확약서 제출), 매수인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특수성과 임차인 관련 정보의 일부 모순점은 법률 전문가와의 상담을 통해 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 신림동 지역의 지속적인 개발 가능성과 교통 여건을 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다.

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8. 투자 포인트

* 신축 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음 (0원).

* 서울 관악구 신림동이라는 입지적 이점과 함께 교통 인프라 개선 기대. (신림역 GTX-D 노선 예정 등) (결과)

* 주변 개발 호재 (신림5구역 재개발 등)로 인한 지역 가치 상승 기대. (결과)

* 향후 시세 상승 가능성 고려 시, 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

현재 '더위일관악파크뷰' 오피스텔의 직접적인 최신 실거래가 정보는 제한적입니다. 다만, 유사한 시기의 신축 오피스텔 및 인근 '신림동 신오' 오피스텔의 경우, 전용면적 약 27㎡ 기준 1.1억 ~ 1.4억 원대의 실거래가 확인됩니다. (결과) 또한, 주변 오피스텔들의 매매가는 2.4억 ~ 3억 원대까지 분포하고 있는 것으로 나타났습니다. (결과) 감정가는 239,000,000원으로, 최근 실거래가 수준 및 입지 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려한 분석이 필요해 보입니다.

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9.2. 입찰가 산정

감정가: 239,000,000원

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

건물면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

인수 보증금: 0원

현 시세 분석 결과 및 본건의 경매 조건(신축, 대항력 없는 임차인)을 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 감정가(239,000,000원)를 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 예상 입찰가 범위는 240,000,000원 ~ 260,000,000원 사이에서 면밀히 검토하는 것이 합리적으로 판단됩니다. (이는 현 시세 및 유사 물건 거래 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 법률/세무 자문을 거쳐 결정하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.