나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102432 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 5층507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 '강남초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 다세대주택, 업무시설(오피스텔) 및 아파트 등이 소재하는 주거지역으로서 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 '상도역(지하철 7호선)' 및 노선버스정류장이
소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제5층 제507호로서,
(사용승인일 : 2021.12.10.)

-외벽 : 타일 붙임 마감 등,
-창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔-47호)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비 및 위생설비, 전기설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기 설
비, 기계식 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 평탄하게 조성한 사디리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역(2015-05-21)(자세한 사항은 관할 교육청 문의)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률>, 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(
2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도
로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102432 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 5층507호

용도: 오피스텔

감정가: 186,000,000원 (1억 8천 6백만원)

토지면적: 9.08㎡ (약 2.75평)

토지 지분: 9.08㎡

건물면적: 13.27㎡ (약 4.01평)

건물 지분: 13.27㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

사용승인일: 2021년 12월 10일

총 층수: 9층 / 해당 층: 5층

1.2. 입지조건

주위 환경: 본 건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 '강남초등학교' 서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 업무시설(오피스텔) 및 아파트 등이 소재하는 주거지역으로서 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 '상도역(지하철 7호선)' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

도로상태: 본 건 남동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선(3미터 후퇴)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 9월 15일자 영등포세무서장의 압류입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 14일

* 확정일자: 2022년 2월 7일

* 대항력: 없습니다.

* 비고: 주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 2026년 5월 12일자 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 상도1동의 주거지역 내에 위치한 업무시설(오피스텔)입니다.

인근에 지하철 7호선 상도역이 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

현재 비슷한 면적의 오피스텔 시세는 1억 8천만원에서 2억원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

교육: 강남초등학교가 인근에 위치합니다.

교통: 지하철 7호선 상도역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변 주거단지 및 역세권 상업시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

특이사항에 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담은 해소된 것으로 보입니다. 다만, 관련 서류의 완벽성 및 향후 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 가능성은 항상 확인 및 대비해야 합니다.

토지이용계획상 도로(저촉), 건축선 후퇴 등의 제한사항이 있어 향후 건물 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제 지역에 해당합니다.

현 시점 기준으로 인근에 혐오시설 등 특이사항은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

지하철 7호선 상도역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건은 향후 공실률을 낮추고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 강점입니다.

복잡했던 권리 관계가 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 상당 부분 정리되어, 법적 하자 없이 안전하게 취득할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

신축 역세권 오피스텔: 수요가 꾸준한 신축 오피스텔로 안정적인 임대 수익 기대가 가능합니다.

정리된 권리관계: 주택도시보증공사 임차인 관련 이슈가 확약서로 해결되어 권리 분석상 리스크가 최소화되었습니다.

현 시세 대비 합리적 취득 가능성: 감정가 1억 8천 6백만원 대비 현재 시세를 고려할 때, 적정 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 186,000,000원입니다.

현재 유사 면적 및 입지의 오피스텔 시세는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 사이로 파악됩니다.

권리 분석상 인수해야 할 보증금이 없으므로, 시세 범위를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세, 건물 상태, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 175,000,000원에서 185,000,000원 사이의 입찰가를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.