나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102432 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 5층507호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102432 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 5층507호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경102432
• 주소: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 5층507호
• 감정가: 186,000,000원
• 최저가: 148,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

서울중앙지방법원 경매12계 2025타경102432 | 소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 5층507호 | 감정가: 186,000,000원 | 최저가: 148,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102432 (1)이며, 소재지는 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 5층 507호입니다.

용도는 오피스텔이며, 매각 대상은 토지와 건물의 일괄매각입니다.

토지면적은 9.08제곱미터(약 2.75평)이고, 건물면적(전용)은 13.27제곱미터(약 4.01평)입니다.

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자 및 채무자는 문OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 감정가 및 매각 조건

본 건의 감정가는 금 186,000,000원이며, 토지 및 건물 전체에 대한 평가액입니다.

감정평가 시점은 2021년 12월 10일에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 5층입니다.

내부 구조는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 기본적인 승강기, 기계식 주차장 및 개별 난방설비가 구비되어 있습니다.

2. 입지 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 동작구 상도1동에 소재하며, '강남초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 아파트 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 분석됩니다.

완경사지대 내에 위치하며, 자체 지반은 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 7호선 '상도역' 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 양호한 편입니다.

상도역까지 도보로 약 7분 거리로 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

3. 물건 상세 내역

3.1. 건물 및 구조

철근콘크리트구조의 평슬라브지붕 9층 건물 중 5층 507호입니다.

2021년 12월 10일에 사용승인된 신축급 건물로, 외벽은 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

내부는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 면적은 전용 13.27제곱미터(약 4.01평)의 소형 평형입니다.

기본 급배수 및 위생 설비, 전기 설비, 도시가스 개별 난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 유형 및 채권 관계

본 건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일 인(문OO)입니다.

현재까지 파악된 특이사항이나 주의사항은 없으나, 권리 관계의 변동 여부는 매각물건명세서 등 추가 서류 확인이 필수입니다.

4.2. 임대차 관계

조사된 자료에 의하면 임대관계는 미상입니다.

따라서 낙찰자는 명도(점유 이전) 시 임차인 또는 현 점유자에 대한 명도 절차가 필요할 수 있으며, 주거용 임차인인 경우 대항력 여부에 따라 추가적인 인수 금액이 발생할 가능성이 있으므로 면밀한 검토가 요구됩니다.

5. 상권 및 생활정보 분석

5.1. 상권 및 편의시설

주변은 주택 및 오피스텔 등이 밀집된 주거지역 상권의 성격을 띠고 있습니다.

상도역세권에 위치하여 생활 편의시설 (식당, 근린생활시설 등) 이용은 편리할 것으로 예상됩니다.

반경 700미터 내외의 주변에는 일반적인 편의 시설이 분포되어 있으며, 동네 안전 점수도 분석되고 있습니다.

5.2. 교육 및 학군

'강남초등학교' 서측 인근에 위치하여 초등학교 접근성이 양호합니다.

본 건은 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호가 이루어지고 있으나, 동시에 유해 시설의 입점이 제한될 수 있는 규제가 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의 사항

6.1. 토지이용계획상의 리스크

본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 특히 토지 일부가 '도로(저촉)' 및 '건축선(도로경계선에서 3미터 후퇴)'에 저촉됩니다.

이는 향후 재건축 또는 대수선 시 건축 행위에 제약이 따를 수 있는 요소이므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

또한, '상대보호구역' 및 '대공방어협조구역' 등 다양한 규제가 중첩되어 있어, 토지 이용의 제한 상태를 관할 관청을 통해 재차 확인해야 합니다.

6.2. 명도 리스크

임대 관계가 미상인 관계로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유자와의 분쟁 또는 인도명령/명도소송 절차가 필요할 수 있습니다.

점유자가 대항력 있는 임차인일 경우, 임차보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다.

6.3. 혐오 시설 여부

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 직접적으로 주변에 대형 혐오 시설에 대한 언급은 확인되지 않습니다. 다만, 반경 700m 내 유흥시설 등은 안전 점수 분석 시 고려되는 사항입니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 건은 서울 동작구 상도동의 역세권에 인접한 2021년 신축 오피스텔로, 소형 면적 (전용 4평대)으로 구성되어 있습니다.

입지적으로는 주거지역 내에 위치하며 지하철 7호선 상도역 이용이 편리하여 실수요 측면에서 매력적입니다.

감정가 186,000,000원은 주변 신축 오피스텔 시세 대비 적정성 여부를 심층적으로 검토할 필요가 있습니다.

규제사항(도로 저촉, 건축선 후퇴 등)과 미상의 임대차 관계에 따른 명도 리스크를 최소화하는 것이 관건입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 상도역(7호선) 도보 이용이 가능한 역세권 입지로, 젊은 1인 가구 또는 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축급 건물: 2021년 사용 승인된 비교적 최신 건물로, 시설 노후화에 따른 유지 보수 비용 부담이 적습니다.

소액 투자 가능성: 소형 오피스텔이므로, 초기 투자금 부담이 비교적 적을 수 있으며, 임대 수요가 높은 지역 특성상 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

전용 4평대의 소형 오피스텔은 인근 대학교 학생 및 직장인 수요를 타겟으로 한 수익형 부동산으로 적합합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계