나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102344 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 909-31 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '지하철 2호선 봉천역' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 단독주택, 다세대 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로 및 버스정류장과 지하철(봉천역)이 소재하는 등 전반전인 대중교통은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 자루형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서, (사용승인일: 2019.03.27)
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시창호 마감 등,

이용상태

본건은 공부상 단독주택, 근린생활시설 입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

부합물 및 종물㉠,㉡ 이 소재하며, 후첨 ""지적 및 건물개황도"" 등을 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 909-31

* 물건 종류: 근린주택

* 감정가: 1,557,461,600원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대방새마을금고

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 119.30㎡ (약 36.08평)

* 토지지분: 119.3㎡ (약 36.08평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 283.76㎡ (약 85.84평)

* 건물지분: 283.76㎡ (약 85.84평)

* 건물 제시외면적: 38.50㎡ (약 11.64평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정평가액: 1,557,461,600원

* 매각조건: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며, 지하철 2호선 봉천역 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 다세대 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 접근이 용이하며, 단지 인근으로 간선도로 및 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 2호선 봉천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

본건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 자루형 토지로, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 대공방어협조구역 (위탁고도:194m, 군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 토지와 건물 모두 다양한 권리 변동 이력이 확인됩니다. 말소기준권리인 엠씨아이대부주식회사 근저당권(2018.11.26. 접수, 408,000,000원)을 포함한 다수의 근저당, 임의경매, 가압류, 압류가 등기되어 있으나, 모두 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다. 특히, 대방새마을금고의 임의경매 개시 결정(2025타경102344)이 말소 대상입니다. 따라서 본 경매가 완료되면 낙찰자는 등기부상의 모든 권리 제한을 말소된 깨끗한 상태의 소유권을 취득하게 됩니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 거주 중이며, 임차인들의 보증금 및 차임 정보는 다음과 같습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되어, 경매 절차에 따라 보증금이 배당받아 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 강 (임차보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.05.01)

* 김 (임차보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.07.26)

* 김 (임차보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.11.21)

* 남 (임차보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2024.12.20)

* 박 (임차보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2024.10.14)

* 변 (임차보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.11.24)

* 사 (임차보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.08.28)

* 심 (임차보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2019.06.13) - 차임이 있는 임차인

* 우 (임차보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.11.24)

* 유 (임차보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2024.02.01)

* 이 (임차보증금 100,000,000원, 차임 650,000원, 전입 2023.10.06) - 차임이 있는 임차인

* 전 (임차보증금 135,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.12.16)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

본건이 위치한 봉천동 일대는 지하철 2호선 봉천역을 중심으로 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 최근 주변 다세대 주택의 매매 사례를 보면, 약 45~62㎡ 면적의 주택이 1.3억원에서 3.1억원 수준에서 거래되고 있습니다. 본 물건은 연면적 283.76㎡ (제시외 38.50㎡ 포함 시 총 322.26㎡)의 근린주택으로서, 개별 세대 매매가와 직접 비교하기는 어려우나, 해당 지역의 전반적인 부동산 가치를 가늠할 수 있는 지표가 됩니다. 본건의 감정가는 15.57억원으로, 지역 내 유사 규모의 근린주택 시세를 고려할 때 경쟁력 있는 가격대를 형성할 가능성이 있습니다.

4.2. 상권 특성

본건 인근은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 지역으로, 배후 수요가 풍부합니다. 봉천역을 중심으로 유동인구가 많으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업적 가치와 주거 가치를 동시에 갖춘 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

지하철 2호선 봉천역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 마트, 병원, 은행, 식당 등 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 주거 지역으로서 조용한 환경을 제공합니다. 구체적인 학군 정보나 공원 등 편의시설은 추가적인 현장 조사 및 지도 검색을 통해 확인할 수 있으나, 일반적으로 대중교통 이용이 편리하고 생활 기반 시설이 갖춰진 도심 주거지로서의 장점을 지닙니다. 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

본건에는 건물 면적 외에 38.50㎡ (약 11.64평)의 '건물 제시외면적'이 존재합니다. 이는 건축물대장에 정식으로 등재되지 않은 불법 건축물이거나 무허가 증축 등일 가능성이 있으며, 향후 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재 대상이 될 수 있습니다. 본건 입찰 전 반드시 해당 제시외 건물의 현황 및 법적 문제 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 기타 특이사항

감정평가서상 '부합물 및 종물'이 소재한다고 명시되어 있어, 제시외 건물과 관련될 가능성이 있습니다. 정확한 현황 파악을 위해 건축물대장 및 현장 조사를 통한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동, 지하철 2호선 봉천역 인근에 위치하여 입지적 장점이 뛰어난 근린주택입니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 등기부상 모든 권리 제한이 말소되는 권리 분석상 깨끗한 물건입니다. 다수의 임차인이 있으나 모두 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 건물 외에 38.50㎡의 제시외 건물이 존재하여 이에 대한 법적, 행정적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 이 부분을 제외하면, 역세권이라는 입지, 비교적 양호한 주변 환경, 깨끗한 권리 관계 등을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 강력한 입지: 지하철 2호선 봉천역 역세권으로 교통 및 접근성이 우수합니다.

* 깔끔한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 경매로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 부담 없음: 모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 근린주택으로서 주거용 및 상업용 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,557,461,600원입니다. 제시외 건물로 인한 잠재적 리스크를 고려하더라도, 봉천역 역세권이라는 입지적 가치와 권리 관계의 명확성을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 경쟁이 예상됩니다. 제시외 건물의 정확한 처리 방안 및 법적 리스크 수준을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

현 시세 및 입지 가치를 종합적으로 고려하였을 때, 본건에 대한 예상 입찰가는 약 1,640,000,000원 수준으로 제시합니다. 이는 감정가의 약 105% 수준으로, 제시외 건물 관련 리스크를 감안하되 역세권 프리미엄을 반영한 가격입니다. 최종 입찰가 결정 시에는 최신 시장 동향 및 현장 조사를 통한 추가적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.