나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102537 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 7층703호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 ‘신대방삼거리역’ 남측 방향에 위치하는 부동산(다세대주택)
으로 주위는 다세대, 아파트, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로서 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제7층으로서,
외 벽 : 타일붙임 마감 등
창 호 : PVC 창호 등

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 급배수시설, 난방설비, 승강기 설비, 기계식 주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세
부사항 건축과문의)

인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102537 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 7층 703호

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 258,000,000원

토지면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

전용면적 (건물면적): 17.25㎡ (약 5.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2020년 11월 25일

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 동작구 신대방동에 위치하며, 지하철 7호선 '신대방삼거리역' 남측에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리인 남부천세무서장의 압류(2024.11.22. 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 현재 소유권이전(이현중) 및 주택임차권(오경진) 등기 등이 존재하나, 이들 모두 매각으로 말소됩니다. 특히, 임차인 현황에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사(HUG)로부터 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서가 제출된 사실이 확인되어, 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 본 물건은 권리상 깨끗한 상태로 낙찰받을 수 있습니다.

* 임차인 정보:

* 주택도시보증공사 (양도전: 임차권자 오 )

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-02-26

확정일자: 2021-01-14

배당신고일자: 2023-08-25

대항력: 없음 (확약서 제출로 대항력 포기 및 말소 동의)

비고: 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 디앤씨타워는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)이 복합된 건물입니다. 주거지대에 위치하며 신대방삼거리역 인근으로 배후수요가 확보될 수 있는 입지입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

단지 내 또는 건물 내에 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 기계식 주차장 시설이 구비되어 있어 생활 편의성이 양호합니다. 신대방삼거리역 및 버스정류장이 인접해 있어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

물건 자체의 전용면적(17.25㎡)이 협소하여 투자 목적에 따라 재매각 또는 임대 시 일부 제약이 있을 수 있습니다. 초기 권리분석 시 '대항력있는임차인' 표기가 있었으나, 등기부등본상의 말소 예정 사항 및 제출된 확약서를 통해 인수 부담이 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 관련 세부 내용을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 2020년에 신축된 비교적 신축 건물로, 깨끗한 등기 권리 상태와 신대방삼거리역 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 전용면적이 작은 편이나, 신축 건물이라는 점과 권리상 문제가 없어 낙찰 시 명도 관련 리스크가 적다는 점이 강점입니다.

1.7. 투자 포인트

* 2020년 신축의 현대적인 건물

* 신대방삼거리역 인근 역세권 입지

* 매각으로 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 분석

* 인수할 임차보증금이 없어 투자금 부담 감소

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 또는 소형 투자 상품으로서의 가치

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 중, 물건과 유사한 전용면적(16.29㎡)의 '뉴스토리하우스'(2013년식)가 270,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건은 2020년 신축이라는 점과 면적이 약간 더 넓다는 점에서 감정가 258,000,000원 대비 상승 여력이 있다고 판단됩니다. 따라서 예상 입찰가는 275,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.